Klikzink
Wie een felsdak op een appartementsgebouw laat leggen, botst al snel op twee vragen die niets met de dakbedekking zelf te maken hebben: hoeveel premie krijgen we, en wie beslist dat we dit doen. Het eerste antwoord verandert elk jaar en per gewest. Het tweede antwoord is bij een appartementsgebouw structureel anders dan bij een woning, en dat verschil bepaalt de volgorde van alles wat daarna komt.
Premies voor dakwerken, isolatie en energiezuinige renovatie worden jaarlijks herzien. Vlaanderen, het Waalse Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest passen elk jaar de voorwaarden en de bedragen aan, soms per aanvraagronde, soms per begrotingsjaar. Een tekst die vandaag een concreet bedrag noemt, is over enkele maanden achterhaald, en een syndicus of een vereniging van mede-eigenaars die op een verkeerd bedrag rekent, maakt een begrotingsfout die de hele mede-eigendom voelt. Daarom werken wij hier met de vindplaats, niet met het cijfer.
De drie officiële bronnen zijn het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap voor het Vlaams Gewest, de Service Public de Wallonie voor het Waalse Gewest, en Leefmilieu Brussel voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Elk van de drie publiceert een actuele premiesimulator of premiegids op de eigen website, met het bedrag, de voorwaarden en de uiterste indieningsdatum voor het lopende jaar. Zoek op de naam van het gewest samen met het woord premie en renovatie, en u komt bij de juiste pagina terecht. Vraag bij twijfel de simulatie na bij de gemeente of bij een erkend energieadviseur: die kent de recentste versie en weet ook of er een gemeentelijke of provinciale toeslag bovenop komt, want die bestaat in sommige gemeenten wel en in andere niet.
Bij een appartementsgebouw komt daar een praktisch punt bij: de premie wordt vaak aangevraagd op naam van de vereniging van mede-eigenaars, niet op naam van één bewoner. Dat betekent dat de simulator soms een ander resultaat geeft naargelang u het gebouw als geheel invoert of één kavel apart. Laat de syndicus of de architect de simulatie voor het volledige dak doen, met de juiste oppervlakte en het juiste type dakbedekking, en niet elke mede-eigenaar apart voor zijn eigen kavel.
Bij een woning met één eigenaar is de volgorde simpel: de eigenaar beslist, vraagt de vergunning aan, en het werk start. Bij een appartementsgebouw ligt dat anders, en dat verandert de hele planning. Het dak is gemeenschappelijk deel. Dat betekent dat niet de individuele bewoner, maar de vereniging van mede-eigenaars over de vervanging beslist, via een stemming op de algemene vergadering.
De syndicus zet de vervanging van het dak op de agenda, meestal op basis van een offerte en een technisch verslag dat aangeeft waarom het bestaande dak aan het einde van zijn levensduur is. De vergadering stemt met de meerderheid die de wet voor dit soort werk voorschrijft. Pas na een geldig besluit kan de syndicus of de aangestelde architect de omgevingsvergunning aanvragen, en pas na de vergunning kan de aannemer de werf plannen. Wie deze volgorde omdraait, en bijvoorbeeld al een aannemer boekt voordat de algemene vergadering heeft gestemd, loopt het risico dat de beslissing wordt teruggedraaid of dat de kosten niet worden goedgekeurd, met een geschil binnen de mede-eigendom als gevolg.
Deze volgorde raakt ook de premie. Een premie voor dakisolatie of voor de vervanging van dakbedekking wordt doorgaans aangevraagd na de werken, op basis van de eindfactuur, maar de voorwaarden waaraan het werk moet voldoen — de isolatiewaarde, het type bevestiging, soms een verplichte keuring — moeten al vóór de start van de werken vaststaan. Als de algemene vergadering pas laat in het jaar beslist, kan het zijn dat de werken pas in een volgend premiejaar worden uitgevoerd, met een ander bedrag en soms andere voorwaarden dan toen de offerte werd opgevraagd. Wie de premie wil laten meetellen in de begroting die aan de mede-eigenaars wordt voorgelegd, doet er daarom goed aan de simulatie zo laat mogelijk vóór de stemming te maken, met de meest recente cijfers van het gewest.
De volgorde van beslissen, vergunnen en uitvoeren beschrijven wij in detail, met de termijnen per fase, bij [hoe de procedure loopt](/belgie/appartementsgebouw/hoe-loopt-de-procedure). Wat de vereniging van mede-eigenaars precies moet voorleggen aan de gemeente of het gewest, en welke stukken de architect daarvoor nodig heeft, leest u bij [welke documenten nodig zijn](/belgie/appartementsgebouw/documenten).
Het uiteindelijke premiebedrag voor een felsdak op een appartementsgebouw hangt niet alleen af van het gewest en het jaar, maar ook van de oppervlakte van het dak, van het feit of er tegelijk wordt geïsoleerd, en van de energieprestatie die het gebouw na de werken haalt. Een appartementsgebouw met een groot plat of licht hellend dakvlak, bijvoorbeeld gedekt met stalen felsbanen vanaf een dakhelling van zes graden, komt door de grotere oppervlakte vaak op een hoger totaalbedrag uit dan een eengezinswoning, maar het bedrag per vierkante meter wordt door dezelfde regels bepaald.
Er bestaat in de drie gewesten ook een onderscheid tussen een premie voor een individuele woning en een premie voor een gebouw met meerdere wooneenheden. Sommige regelingen kennen een verhoging toe naarmate meer wooneenheden meeprofiteren van de isolatie, andere regelingen rekenen juist per wooneenheid een vast bedrag. Dit verschil zit in de detailvoorwaarden die elk jaar wijzigen, en het is precies de reden waarom de simulator van het eigen gewest de enige betrouwbare bron is. Een voorbeeld ter illustratie van hoe dit in de praktijk speelt: een syndicus die voor een gebouw met tien appartementen een simulatie maakt op basis van cijfers van twee jaar geleden, kan het bedrag flink mis inschatten, in beide richtingen, omdat tussentijds zowel het basisbedrag als de voorwaarde voor meerdere wooneenheden kan zijn aangepast.
De fiscale kant van de zaak, het verlaagde btw-tarief voor renovatie van een voldoende oud gebouw, hangt niet af van het gewest maar van de federale regelgeving en verandert minder vaak dan de premies zelf, maar ook hier geldt: laat de aannemer op de factuur uitdrukkelijk vermelden dat aan de voorwaarden is voldaan, en bewaar die factuur bij het postinterventiedossier van het gebouw. Wat het geheel van het werk uiteindelijk kost, inclusief deze fiscale en premieaspecten, werken wij verder uit bij [wat het kost](/belgie/appartementsgebouw/wat-kost-het).
Ga voor het bedrag zelf naar de premiesimulator van het gewest waarin het gebouw ligt, en vraag de syndicus die simulatie te herhalen kort voor de algemene vergadering stemt, zodat het bedrag dat in de begroting terechtkomt, actueel is. Laat de architect of de aannemer bevestigen dat de geplande werken, inclusief het type felsdak en de isolatie, aan de voorwaarden van dat moment voldoen. En regel de volgorde correct: eerst het besluit van de vereniging van mede-eigenaars, dan de vergunning, dan pas de werf, zodat het premiebedrag dat u tijdens de beslissing voor ogen had, ook het bedrag is dat u na de werken daadwerkelijk ontvangt.