Klikzink
Een hoeve die van functie verandert, is in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een dossier op zich. Er is vaak een bestemmingswijziging nodig, omdat een gebouw dat ooit voor landbouw of opslag diende, een woon- of horecafunctie krijgt. Er is een bestaand dak dat niet meer voldoet aan de huidige EPB-eisen. En er is, zeker in dit gewest, een grote kans dat het gebouw of zijn omgeving beschermd is, of minstens in een waardevol stadsbeeld ligt. Die drie dossiers lopen op een hoeveverbouwing door elkaar, en wie ze los van elkaar behandelt, loopt vast bij de vergunningsaanvraag.
Voordat er één plaat op het dak komt, moet vaststaan dat de nieuwe functie van het gebouw toegelaten is. Het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening (BWRO) regelt welke bestemmingen op een perceel mogen, en het Brussels gewestelijk bestemmingsplan legt vast wat de hoofdfunctie van een zone is. Een hoeve die een woning, een kantoor of een gemeenschapsvoorziening wordt, moet dus passen binnen die zone, of er moet een afwijking gemotiveerd worden. Dat onderzoek gebeurt bij de gemeente of bij Urban, de Brusselse gewestelijke overheidsdienst voor stedenbouw, en het loopt vooraf aan of samen met de omgevingsvergunning. Wij raden aan om dit als eerste stap te zetten, want een dakvernieuwing plannen op een gebouw waarvan de bestemming nog niet vaststaat, is geld en tijd verliezen.
Op het Brusselse grondgebied is de kans reëel dat een hoeve, of een deel ervan, op de inventaris van het bouwkundig erfgoed staat, of zelfs een beschermd monument is. Brussel heeft op een klein oppervlak veel erfgoed geconcentreerd, van kasteelhoeves in de rand tot kleinere landbouwgebouwen die de stad is ingehaald. Als dat zo is, komt Urban, afdeling Erfgoed, mee aan tafel, en wordt de keuze van het dakmateriaal onderdeel van het advies. Een felsdak in zink of staal wordt in dat overleg vaak aanvaard omdat het qua profiel en oogambacht aansluit bij wat er van oudsher op dit type gebouw lag, maar de kleur en de plaatsing van doorbrekingen liggen dan wel vast in het advies. Wij leveren de felsplaten in de kleur die daarbij past, en denken mee over de indeling van de banen zodat het aanzicht van de gevelzijde en de dakvlakken overeenkomt met wat de erfgoedconsulent voor ogen heeft.
Brussel kent zijn eigen EPB-regelgeving, los van Vlaanderen en Wallonië, uitgevoerd door Leefmilieu Brussel. Bij een ingrijpende verbouwing, en een hoeve die van functie verandert valt daar meestal onder, gelden eisen voor de warmte-isolatie van het dak en voor de luchtdichtheid van de gebouwschil. Dat is anders dan bij een gewone dakrenovatie, zoals wij beschrijven bij [een dakrenovatie in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest](/belgie/brussel/dakrenovatie): bij een bestemmingswijziging telt het volledige gebouw mee in de EPB-berekening, niet alleen het dakvlak dat vernieuwd wordt. Onze felsplaten zijn zelf geen isolatiemateriaal, maar de opbouw waarin ze verwerkt worden, met een onderconstructie, isolatie en een dampscherm, moet op het niveau van de volledige aanvraag kloppen. Wij leveren de platen op maat tot 8000 mm, wat bij een hoeve met lange, doorlopende dakvlakken vaak toelaat om zonder dwarsnaad te werken, en dat is net op een gebouw waar het silhouet zichtbaar blijft een esthetisch voordeel.
Bij een erfgoedwaardig gebouw botsen de EPB-eis en de erfgoedbescherming soms. Extra isolatie aan de buitenzijde van het dak kan de dakrand optisch verzwaren, wat de erfgoedconsulent kan afkeuren. In de praktijk wordt dan gezocht naar isolatie aan de binnenzijde, of naar een afwijking op de EPB-eis die Leefmilieu Brussel toestaat voor beschermde of geïnventariseerde gebouwen. Wie hier vroeg over overlegt, met de architect, de erfgoeddienst en de aannemer samen, voorkomt dat het dakwerk aan het einde van het dossier moet worden aangepast.
De omgevingsvergunning voor een hoeveverbouwing wordt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest aangevraagd bij de gemeente, of bij Urban zelf wanneer het dossier een gewestelijk belang heeft, zoals bij grotere volumes of bij een beschermd monument. Het aanvraagdossier moet de bestemmingswijziging, de EPB-berekening en, waar van toepassing, het erfgoedadvies bevatten. Voor het dak specifiek verwacht men een gevelsteekproef of materiaalstaal, zeker wanneer de straat of de omgeving een uniform dakbeeld heeft. Wij kunnen op vraag een plaatstaal van onze felsplaten leveren dat bij het dossier gevoegd wordt, in de kleur en de fels van 35 mm die ook effectief op de werf gebruikt wordt.
Omdat een hoeve vaak meerdere gebouwen omvat, hoofdgebouw, stal, schuur, wordt de vergunning soms gefaseerd behandeld: het hoofdgebouw krijgt een woonbestemming, een bijgebouw blijft in gebruik als opslag of wordt een tuinberging. Voor dat laatste verwijzen wij naar wat wij schrijven over [een bijgebouw of tuinhuis in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest](/belgie/brussel/bijgebouw), waar de regels voor kleinere volumes losstaan van de hoofdvergunning. Op een hoeveperceel is het niet ongewoon dat de felsplaten op het hoofdgebouw en op een bijgebouw in dezelfde kleur en profilering gelegd worden, zodat het geheel als één erf leesbaar blijft, ook al lopen de vergunningen apart.
Brussel heeft een eigen premiestelsel voor renovatiewerken, met een aparte regeling voor beschermde en geïnventariseerde gebouwen naast de gewone renovatiepremie. Wie voor een dakvernieuwing in aanmerking wil komen, vraagt de premie aan bij Leefmilieu Brussel of bij de dienst Monumenten en Landschappen, naargelang de status van het gebouw, en dat gebeurt voordat de werken starten. Omdat de voorwaarden en de bedragen jaarlijks wijzigen, en verschillen naargelang het gebouw beschermd is of niet, raden wij aan het actuele bedrag en de actuele voorwaarden op te vragen bij de bevoegde Brusselse dienst, niet bij ons.
Op een werf van deze omvang is een architect verplicht, en bij grotere of complexere werken ook een veiligheidscoördinator, die de samenwerking tussen de verschillende aannemers op de werf bewaakt, iets wat bij een hoeve met meerdere gebouwen en meerdere ambachten al snel aan de orde is. Na afloop van de werken stelt de architect het postinterventiedossier op, waarin de opbouw van het dak, de gebruikte materialen en de bevestigingswijze staan beschreven, zodat een latere aannemer weet wat er onder de felsplaten zit. Onze platen worden Sendzimir verzonden staal, blind bevestigd met klemmen, en dat bevestigingssysteem, samen met de plaatdikte en de gebruikte coating, hoort in dat dossier genoteerd te worden. De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect loopt door op deze werken zoals op elke andere, en dat is een van de zaken die in heel België gelijk geregeld zijn, ongeacht het gewest.
Begin met de stedenbouwkundige haalbaarheid van de nieuwe bestemming te laten toetsen bij uw gemeente of bij Urban, en vraag tegelijk na of het gebouw op de erfgoedinventaris staat. Laat uw architect de EPB-eis voor de volledige verbouwing doorrekenen, en vraag ons gerust een plaatstaal aan in de gewenste kleur voor bij het vergunningsdossier. Zodra de bestemming en het dakontwerp vastliggen, leveren wij de felsplaten op maat vanuit Ede, klaar om door uw aannemer te plaatsen.