ABR-verzekering bij verbouwing van een hoeve

Een hoeve die van landbouwbedrijf tot woonhuis wordt omgebouwd, is voor een verzekeraar een ander risico dan een gewone verbouwing. Er verandert niet alleen een dak of een gevel, er verandert een bestemming, en dat gebouw stond er vaak al een eeuw of langer voordat de eerste steiger werd geplaatst. Een Alle Bouwplaats Risico-verzekering, kortweg ABR, dekt de schade die tijdens de werf ontstaat aan het werk zelf, aan bestaande delen van het gebouw en soms aan derden. Bij een hoeve komen daar factoren bij die bij nieuwbouw of een gewone dakkapel niet meespelen, en die bepalen mee wat de polis moet dekken en wat de verzekeraar zal vragen voor hij tekent.

Een hoeve bestaat doorgaans uit meerdere volumes: het woonhuis, de stallen, de schuur, soms een aparte wagenloods. Bij een verbouwing tot woning worden die volumes vaak samengevoegd of krijgen ze een nieuwe functie, met andere daken, andere vloerpeilen en andere gevelopeningen. Voor de ABR-polis betekent dit dat u niet één werf verzekert, maar in feite meerdere aaneengesloten werven met elk hun eigen risico. Een verzekeraar wil weten welk deel van het gebouw casco blijft, welk deel wordt afgebroken en herbouwd, en welk deel behouden blijft als bestaande constructie. Die verdeling bepaalt of schade aan een bestaand deel onder de post bestaande gebouwen valt of onder het eigenlijke bouwrisico, en dat onderscheid is bij een hoeve met haar losse volumes minder vanzelfsprekend dan bij een woning met één dak.

De bestemmingswijziging zelf is meer dan een administratieve stap. Een hoeve die van landbouwfunctie naar woonfunctie gaat, moet vaak eerst door de omgevingsvergunning voor die functiewijziging, los van de vergunning voor de bouwwerken zelf. Zolang die wijziging niet definitief is, loopt u het risico dat een verzekeraar de polis pas volledig laat ingaan na de vergunning, of dat hij een voorbehoud maakt voor het deel van het werk dat rechtstreeks aan de functiewijziging hangt, zoals nieuwe raamopeningen in een voorheen gesloten stalgevel. Het is daarom zinvol de vergunning voor de bestemmingswijziging rond te hebben, of minstens het traject daarvan helder te documenteren, voordat u de ABR-polis afsluit. Een verzekeraar die twijfelt of het gebouw straks legaal als woning mag dienen, zal dat laten doorwerken in de voorwaarden.

De EPB-eis, de energieprestatieregeling die in elk gewest geldt bij een ingrijpende verbouwing, speelt op een andere manier mee. Bij een hoeve betekent voldoen aan de EPB-eis meestal een nieuwe dakopbouw met isolatie, waar voorheen alleen een dun leien of pannendak op de gordingen lag. Dat werk wordt meestal in fasen uitgevoerd: eerst het bestaande dak strippen, dan de isolatie en de nieuwe felsbanen aanbrengen. Tussen die twee momenten ligt het gebouw open, en dat is precies het moment waarop de ABR-polis het werk moet dekken tegen slagregen, storm of een onverwachte bui die door de nog niet afgewerkte dakvlakken naar binnen slaat. Bij een hoeve is dat risico groter dan bij een gewone woning, omdat de oppervlakte vaak aanzienlijk is en de werf, door de faseringen die de EPB-verbouwing met zich meebrengt, langer openligt dan bij een dak dat in één stuk wordt vervangen.

Het bestaande dak van een hoeve is op zichzelf al een aandachtspunt, los van de opbouw ernaar toe. Veel hoeves hebben een dakstructuur die decennia niet is aangepakt: houten gordingen die verzwakt kunnen zijn, een dakvlak dat verzakt is, of een bestaande leibedekking die bij het verwijderen meer schade veroorzaakt dan verwacht. Een verzekeraar wil daarom vaak een bouwkundig verslag van de bestaande toestand zien voordat hij het risico op de bestaande delen meeverzekert. Dat verslag dient niet alleen voor de polis: het is ook de basis voor het schadedossier als er tijdens de werf toch iets misgaat aan een balk of muurdeel dat al zwak was voor de aannemer er kwam. Zonder die voorafgaande vaststelling is het bij een hoeve vaak niet duidelijk of schade aan een bestaand element door de werf is ontstaan of al aanwezig was, en dat is precies het soort discussie die de ABR-polis net moet voorkomen.

Omdat een hoeve dikwijls een oudere, soms beeldbepalende constructie is, is het niet ongewoon dat de gemeente of de architect een veiligheidscoördinator verplicht, ook al is de werf op het eerste gezicht niet groot. Waar meerdere aannemers na elkaar aan hetzelfde dak werken, zoals wij toelichten bij [de ABR-verzekering bij een woning in een beschermd gezicht](/belgie/abr-verzekering/beschermd-gezicht), is de coördinatie tussen die partijen een aandachtspunt dat de verzekeraar meeweegt. Bij een hoevedak met een dakkapel, dakvenster of aansluiting op een bestaande schoorsteen loopt dat risico van overlappende werkzaamheden nog hoger op dan bij een enkelvoudig dakvlak, en dat verdient een plek in de polis en in het postinterventiedossier dat na de werken wordt opgesteld.

De aard van de sneden en aansluitingen op een hoevedak is doorgaans complexer dan bij een standaardwoning. Een hoeve heeft vaak dakkapellen, dakvensters, een oude schouw die blijft staan, en aansluitingen tussen het hoofdvolume en een lagere aanbouw. Elke aansluiting is een plek waar tijdens de werf water kan binnendringen als de afwerking nog niet klaar is, en elke overgang tussen twee dakvlakken vergroot het aantal momenten waarop het dak tijdelijk open ligt. Bij de keuze voor stalen felsbanen met een fels van 35 mm en een werkende breedte van 475 mm blijft het aantal sneden beperkt omdat de platen tot 8000 mm op maat worden geleverd, maar bij een hoeve met verspringende volumes is het onvermijdelijk dat er meer aansluitdetails zijn dan bij een eenvoudig zadeldak. Dat is geen bezwaar tegen het materiaal, maar het is wel iets dat de aannemer en de verzekeraar samen moeten doornemen: hoeveel dagen ligt elk dakvlak open, en welke maatregelen worden genomen om het tussentijds af te dichten.

De aannemer die op een hoeve werkt, is doorgaans dezelfde aannemer die de tienjarige aansprakelijkheid draagt voor de structurele elementen die hij vernieuwt, zoals een nieuwe dakstructuur of een nieuwe fundering onder een bijgebouwde vleugel. De ABR-polis en die aansprakelijkheid lopen niet door elkaar: de ABR-verzekering dekt de schade tijdens de uitvoering, de tienjarige aansprakelijkheid dekt gebreken die zich na de oplevering voordoen. Bij een hoeve met een gemengd programma van renovatie en nieuwbouw is het zinvol om bij de architect of de aannemer te laten navragen wie welke verzekering draagt voor welk onderdeel, zodat er geen gat ontstaat tussen het einde van de ABR-dekking en het begin van de tienjarige aansprakelijkheid.

Wat u nu kunt doen, is de verbouwing van uw hoeve in kaart brengen zoals de verzekeraar ze zal bekijken: welke volumes blijven bestaand, welke worden herbouwd, wanneer valt de bestemmingswijziging definitief, en in welke fasen wordt het dak vervangen. Leg die indeling samen met uw architect of aannemer vast, vraag een bouwkundig verslag van de bestaande dakstructuur op voordat de werken starten, en bespreek met uw verzekeraar hoe de open periode tussen het strippen van het oude dak en het afwerken van het nieuwe wordt gedekt. Zo weet u bij de start van de werf al waar u aan toe bent, in plaats van dat u het pas ontdekt op het moment dat er schade is.