Klikzink
Een garage of een bergplaats is voor veel eigenaars een klein project: een aannemer, soms zelfs een handige buurman, en geen architect in zicht. Precies daardoor gaat het op het vlak van burenrecht regelmatig mis. Waar bij een woning bijna automatisch een architect meekijkt naar de perceelsgrens en de rooilijn, ontbreekt die controle bij een garage of bergplaats vaak volledig. En net de dakrand, met zijn felsprofiel en zijn overstek, is het onderdeel dat het snelst een paar centimeter te veel over de erfgrens komt.
Het Belgisch Burgerlijk Wetboek is op dit punt duidelijk, ook al wordt het lang niet altijd gelezen voor er gebouwd wordt. Een eigenaar mag op zijn eigen grond bouwen zoals hij wil, maar niet zodanig dat een onderdeel van de constructie boven de grond van de buur komt te hangen. Dat geldt voor een dakgoot, voor een schoorsteen, en evengoed voor de rand van een dak dat over de fels is afgewerkt. Steekt de dakrand van uw garage over de grens, dan heeft de buur het recht om de verwijdering ervan te eisen, ook als het om een overstek van enkele centimeters gaat en zelfs als er nooit hinder is geweest. Er is geen minimum: het Burgerlijk Wetboek kent geen tolerantiegrens voor een overstekende dakrand.
Bij een garage of bergplaats komt dit probleem vaker voor dan bij grotere gebouwen, en dat heeft een duidelijke oorzaak. Wie een garage tegen de perceelsgrens plaatst, doet dat vaak om de beschikbare ruimte optimaal te benutten. De muur zelf wordt dan tot op de grens, of net ernaast, gemetseld of geplaatst. Maar het dak, en vooral de felsplaat die de rand vormt, steekt in de praktijk altijd een stuk verder uit dan de muur erdoor. Bij een dakrand van pakweg twintig centimeter overstek is de marge tussen 'net binnen de grens' en 'net erover' minimaal, en een meetfout van een paar centimeter tijdens de opmeting of de plaatsing is dan voldoende om over de grens te gaan.
Omdat een garage of bergplaats klein aandoet, wordt vaak gedacht dat er geen omgevingsvergunning nodig is. Dat is een misvatting die tot problemen leidt. In Vlaanderen regelt het Vlaams Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) wanneer een bijgebouw vergunningsvrij is, en die vrijstelling is aan voorwaarden gekoppeld: oppervlakte, afstand tot de perceelsgrens en bestemming van het perceel spelen daarin mee. Een garage die dicht tegen de grens komt, valt daardoor lang niet altijd binnen de vrijstelling, ook al is het gebouw op zich klein. In het Waalse Gewest gelden gelijkaardige regels onder het Code du Développement Territorial (CoDT), en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest onder het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening (BWRO). De drempels en de precieze voorwaarden verschillen per gewest, en wie zeker wil zijn, vraagt dat best na bij de gemeente of bij de bevoegde dienst voordat de eerste steen gelegd wordt.
Juist bij dit soort klein werk is het risico dubbel. Enerzijds is er de kans dat de vergunningsplicht over het hoofd wordt gezien omdat het om een bijgebouw gaat. Anderzijds is er, net als bij een groter dak, het risico dat de dakrand zelf over de grens komt. Beide problemen kunnen los van elkaar bestaan: een garage kan perfect vergund zijn en toch een dakrand hebben die een paar centimeter te ver oversteekt, gewoon omdat niemand tijdens de uitvoering die laatste centimeters heeft nagemeten. Wij zien in de praktijk dat dit vaker gebeurt bij garages en bergplaatsen dan bij een woning, precies omdat er minder toezicht is tijdens de uitvoering.
De vergunningsaanvraag zelf verandert niet naargelang het type gebouw, ook al is de aanvraag voor een garage doorgaans eenvoudiger dan voor een woning. De fonctionnaire délégué, wat in het Nederlands neerkomt op de gedelegeerde ambtenaar die in het Waalse Gewest bepaalde dossiers beoordeelt, kijkt bij een garage naar dezelfde elementen als bij een woning: de afstand tot de perceelsgrens, de impact op de buren, en de plaatselijke stedenbouwkundige voorschriften. Wie hierover meer wil weten in de context van een woning, vindt dat uitgewerkt zoals wij toelichten bij [het burenrecht bij een dakkapel of uitbouw](/belgie/burenrecht/dakkapel-of-uitbouw), waar dezelfde principes van de perceelsgrens en de rooilijn een rol spelen.
Bij een garage of bergplaats wordt de opmeting vaak minder grondig aangepakt dan bij een woning, simpelweg omdat het een kleiner en goedkoper project is. Dat is een vergissing. De felsplaten die wij leveren, worden op maat gemaakt tot een lengte van acht meter, en dat betekent dat een dakrand in één stuk over de volle breedte van een garage kan lopen. Een fout van een paar centimeter in de opgegeven maat wordt dan meteen over die volledige lengte zichtbaar, en is achteraf niet meer te corrigeren zonder de plaat te vervangen.
Daarom raden wij aan om, ook bij een klein bouwwerk als een garage of bergplaats, de opmeting te laten uitvoeren door de aannemer die de plaatsing doet, en niet te vertrouwen op een schatting van de eigenaar zelf. De perceelsgrens moet daarbij fysiek herkenbaar zijn, bijvoorbeeld aan de hand van grenspalen of een opmetingsplan van een landmeter-expert. Bestaat er twijfel over de exacte ligging van de grens, dan is het aangewezen om die eerst te laten vaststellen, voor de garage gebouwd wordt en niet erna. Een landmeter-expert kan de grens opnieuw afpalen, en dat is voor een garage of bergplaats meestal een beperkte kost in verhouding tot de problemen die een verkeerd geplaatste dakrand achteraf kan opleveren.
Een tienjarige aansprakelijkheid, zoals die bij grotere bouwwerken met een architect geldt, speelt bij een garage of bergplaats zonder architect meestal geen rol, omdat die aansprakelijkheid gekoppeld is aan de tussenkomst van een architect of aannemer in een groter project. Dat betekent niet dat de aannemer vrijuit gaat: de gewone contractuele aansprakelijkheid blijft gelden, en een aannemer die een dakrand verkeerd plaatst, kan daarop aangesproken worden. Het is dan ook zinvol om in de offerte of de overeenkomst met de aannemer expliciet te laten opnemen dat de dakrand binnen de perceelsgrens moet blijven, zodat er bij een geschil een duidelijk aanknopingspunt is.
Staat de garage of bergplaats er al, en blijkt achteraf dat de dakrand over de grens komt, dan is een minnelijke regeling met de buur meestal de snelste weg. Een gesprek waarin wordt uitgelegd dat het om een kleine overschrijding gaat en waarin een oplossing wordt voorgesteld, zoals het inkorten van de dakrand of het aanpassen van de fels ter hoogte van de grens, voorkomt in veel gevallen een procedure. Blijft de buur bij zijn standpunt, dan kan hij zich tot de vredegerechter wenden, die voor burenkwesties de bevoegde rechter is in België. De vredegerechter kan de verwijdering van het overstekende deel opleggen, en dat is voor een garage of bergplaats vaak ingrijpender dan het op voorhand goed opmeten, omdat de fels dan opnieuw gesneden of vervangen moet worden.
Bij een garage of bergplaats zonder architect ligt de verantwoordelijkheid voor het naleven van het burenrecht dus in belangrijke mate bij de eigenaar zelf. Wie twijfelt over de perceelsgrens, over de vergunningsplicht in zijn gewest, of over de precieze maten van de dakrand, doet er goed aan om dit voor de start van de werken uit te klaren bij de gemeente, bij een landmeter-expert of bij de aannemer die de felsplaten plaatst.