Klikzink
Een verhuurder die een garage of bergplaats laat bouwen of vernieuwen, denkt daarbij zelden aan het conformiteitsattest. Dat attest hoort bij de woning zelf, en een garage is toch maar een bijgebouw. Toch is dat niet altijd zo eenvoudig, en juist bij dit soort klein werk gaat het vaak mis: er is geen architect bij betrokken, er wordt geen omgevingsvergunning aangevraagd, en niemand kijkt nog eens goed naar wat de gewestelijke normen voor huurwoningen eigenlijk vereisen.
Het conformiteitsattest is het bewijs dat een huurwoning voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen die elk gewest daarvoor heeft vastgelegd. Die normen gaan over veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid: voldoende daglicht, een droge en stabiele constructie, een deugdelijke elektrische installatie, geen vocht of schimmel. Een garage die los van de woning staat en enkel voor de wagen dient, valt daar meestal buiten. Maar zodra die garage of bergplaats verbonden is met de woning, of zodra ze mee opgenomen wordt in de oppervlakte die als woonruimte verhuurd wordt, verandert dat beeld volledig.
De controleur die het conformiteitsonderzoek uitvoert, kijkt niet naar het kadastrale bijschrift 'garage' of 'bergplaats', maar naar het feitelijke gebruik. Een bergplaats die via een deur rechtstreeks uitgeeft op de keuken of de gang, en die door de huurder gebruikt wordt als opslagruimte voor huishoudelijke spullen, wordt beschouwd als deel van de woning. Datzelfde geldt voor een garage die is omgebouwd tot slaapkamer, bureau of wasplaats: op dat moment gelden daar dezelfde eisen als voor elke andere kamer, inclusief de eisen aan verluchting, vochtvrijheid en het dak dat erboven ligt.
Dat laatste is precies waar felsplaten in beeld komen. Een garage of bergplaats met een plat of licht hellend dak in stalen felsbanen, uitgevoerd met de fels van 35 mm en blind bevestigd zodat er geen doorboringen in het zicht komen, biedt een dichte en duurzame afwerking. Maar of dat dak deugdelijk is uitgevoerd, telt bij de controle alleen mee als die ruimte binnen de definitie van de huurwoning valt. Staat de garage volledig los, heeft ze geen verwarming, geen aansluiting op de leefruimte, en wordt ze niet verhuurd als woonruimte, dan blijft ze in de meeste gevallen buiten de beoordeling. De grens ligt dus niet bij het gebouwtype, maar bij de functie die het gebouw in de huurovereenkomst krijgt.
De reden dat dit dossier zo vaak fout loopt, is dat het werk zelf klein aanvoelt. Een garage bijbouwen of een bergplaats vernieuwen gebeurt dikwijls zonder architect, met een aannemer die het karwei in een paar dagen klaart. Niemand vraagt zich af of er een omgevingsvergunning nodig is, en de eigenaar denkt dat een bijgebouw toch niet onder de verhuurregels valt. Precies daar wordt de vergunningsvraag vergeten: het bijgebouw wordt zonder melding of vergunning opgetrokken, en pas wanneer de woning verhuurd wordt en een conformiteitsonderzoek volgt, komt de vraag naar boven of het gebouwtje wel wettig is opgericht.
Een conformiteitsattest wordt namelijk niet toegekend als de woning, of een deel ervan, zonder de vereiste vergunning is gebouwd of verbouwd. Wie een garage laat ombouwen tot slaapkamer zonder voorafgaande melding of omgevingsvergunning, loopt het risico dat de controleur die ruimte niet kan meenemen in de beoordeling, of dat het hele dossier vastloopt op de vraag naar de wettigheid van het bijgebouw. Dat is een heel ander probleem dan een lekkend dak: het gaat dan niet meer over de kwaliteit van de fels of de zink-aluminium coating, maar over de vraag of het gebouw er überhaupt mag staan zoals het er staat. Wij lichten de vergunningsvraag voor dit soort volumes toe zoals wij uitleggen bij [de vergunning voor een landbouwloods](/belgie/stedenbouwkundige-vergunning/landbouwloods), waar hetzelfde onderscheid tussen melding en volledige vergunning speelt, en het principe daarachter is voor een garage niet anders.
De controle voor het conformiteitsattest gebeurt door een erkende technicus of controleur die de woning bezoekt en een puntenlijst doorloopt. Vocht, isolatie, elektriciteit, sanitair en de staat van daken en gevels komen daarbij aan bod. Bij een garage of bergplaats die bij de woning hoort, zal de controleur nagaan of het dak dicht is, of er geen doorslag van vocht zichtbaar is aan het plafond, en of de ruimte voldoende geventileerd kan worden. Een dak in stalen felsbanen dat correct is aangelegd, met een dakhelling van minstens zes graden en een deugdelijke aansluiting bij de gevel, levert daar geen probleem op. Een dak waarbij de klemmen zichtbaar corroderen, waarbij de sneden aan de randen niet zijn afgewerkt, of waarbij de overlappingen niet aansluiten, kan wel een reden zijn om de ruimte als ondeugdelijk te beoordelen, zeker als er vocht doorslaat naar binnen.
De procedure en de instantie die het attest uitreikt, verschillen per gewest: in Vlaanderen loopt dit via de gemeente op basis van de Vlaamse kwaliteitsnormen voor huurwoningen, in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest via de gewestelijke huisvestingsdienst, en in het Waalse Gewest via de instantie die daar bevoegd is voor de kwaliteitsnormen op huurwoningen. De inhoud van de controle - veiligheid, gezondheid, bewoonbaarheid - is in de kern gelijkaardig, maar de exacte procedure, de aanvraagformulieren en de manier waarop bezwaar kan worden aangetekend tegen een negatief attest, verschillen per gewest. Wie twijfelt of een garage of bergplaats meetelt in het eigen dossier, doet er goed aan dit voorafgaand aan de controle te bespreken met de bevoegde gewestelijke of gemeentelijke dienst, in plaats van dit tijdens het bezoek van de controleur te laten blijken.
De meest praktische aanpak is de garage of bergplaats van bij het begin correct te kwalificeren. Wordt de ruimte enkel gebruikt voor de wagen of als opslag, zonder verwarming en zonder verbinding met de leefruimte, dan hoort ze buiten het conformiteitsdossier te blijven, en kan de eigenaar dat ook zo aangeven bij de aanvraag. Wordt de ruimte wél mee verhuurd als deel van de woonoppervlakte, dan is het aan te raden om vooraf te controleren of de bouw of verbouwing gemeld of vergund is, en of het dak en de gevel voldoen aan de normen die voor een leefruimte gelden. Dat is het moment om ook naar de staat van het dak te kijken: een dicht, duurzaam dak in stalen felsbanen voorkomt dat vocht alsnog een reden wordt om het attest te weigeren.
Wie een garage of bergplaats laat bouwen of vernieuwen en twijfelt of dat werk gemeld of vergund moet worden, vraagt dat het best na bij de eigen gemeente of bij de bevoegde gewestelijke dienst, vóór de werken starten. Wie de ruimte na de werken laat verhuren, doet er goed aan om vooraf te laten nakijken of ze binnen de definitie van de woning valt, zodat het conformiteitsonderzoek niet vastloopt op een vraag die met een beetje voorbereiding makkelijk te vermijden was.