Klikzink
Een garage of bergplaats lijkt het minst spannende bouwproject dat er is. Er komt geen architect voor over de vloer, de aannemer regelt het vaak samen met de klant zonder veel papierwerk, en de indruk bestaat dat zo'n bijgebouw buiten alle regelgeving valt. Die indruk is voor een deel terecht, maar net dat 'voor een deel' is waar het misgaat. Wij zien bij Klikzink regelmatig dat net op deze kleine werven de vergunningsvraag en de EPB-vraag helemaal niet gesteld worden, met alle gevolgen van dien wanneer het dak achteraf toch een probleem blijkt.
De eerste vraag die telt, is niet of het een garage of een bergplaats is, maar of de ruimte verwarmd wordt en of ze aansluit op de bestaande woning. Een losstaande fietsenberging zonder verwarming valt in de drie gewesten meestal buiten de EPB-eisen: er is geen energieprestatie te berekenen omdat er geen energieverbruik voor verwarming is. Een garage die tegen de woning aangebouwd wordt en waarvan het dak in feite een uitbreiding is van het bestaande dakvlak, ligt al een stuk gevoeliger. Zodra die garage inpandig verwarmd wordt, of zodra ze deel uitmaakt van het beschermd volume van de woning, gelden dezelfde isolatie-eisen als voor de rest van het dak.
Het beschermd volume is hier de kernbegrip, en het is precies het begrip dat op een kleine werf vaak over het hoofd gezien wordt. Vlaanderen, Wallonië en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gebruiken elk hun eigen software en eigen definities voor de energieprestatieberekening, maar het principe is in de drie gewesten gelijk: alles wat verwarmd wordt en aan de bewoonde ruimte grenst, telt mee in het beschermd volume, en het dak dat dat volume afsluit, moet aan de isolatienorm voldoen. Een garage die je enkel gebruikt om de wagen te stallen en die niet verwarmd wordt, valt daarbuiten. Maar zodra er een cv-leiding doorheen loopt, zodra de garage een berging wordt die je met een deur vanuit de keuken bereikt en die je 's winters een beetje warm houdt, verschuift ze naar de andere kant van de grens.
Bij een garage of bergplaats werkt men zelden met een architect, en dat is precies waarom de EPB-verplichting hier zo vaak vergeten wordt. Bij een architect ligt de EPB-aangifte in principe automatisch op tafel: hij of zij is verplicht de aangifteplicht te checken en de EPB-verslaggever tijdig aan te stellen. Bij een garage die de aannemer in eigen beheer met de bouwheer regelt, valt die stap weg. Er wordt een vergunning aangevraagd of, bij vrijstelling, gewoon gebouwd, en niemand stelt de vraag of er een EPB-aangifte nodig is. Pas achteraf, wanneer de garage toch verwarmd wordt of wanneer de woning verkocht wordt en er een EPC nodig is, komt de vraag alsnog op tafel, en dan is het te laat om nog bewijsstukken van de isolatie te verzamelen.
De vergunningsplicht en de EPB-plicht lopen overigens niet altijd gelijk. Het is perfect mogelijk dat een garage vrijgesteld is van omgevingsvergunning omdat ze onder de vrijstellingsregels voor kleine bijgebouwen valt, terwijl er tegelijk wel een EPB-eis geldt zodra ze verwarmd wordt en aan de woning vastzit. Andersom is het ook mogelijk dat een vergunning wel nodig is — bijvoorbeeld omdat de garage aan de voorgevel of aan de straatzijde komt — terwijl er geen EPB-verplichting is omdat de ruimte onverwarmd blijft. Wie enkel naar de vergunning kijkt en de EPB-vraag daarvan laat afhangen, redeneert dus verkeerd: het zijn twee aparte toetsen, en beide moeten afzonderlijk gebeuren.
Zodra vaststaat dat de EPB-regelgeving van toepassing is — omdat de garage verwarmd wordt en tot het beschermd volume gaat behoren — komt de EPB-verslaggever in beeld, net zoals dat bij een gewone dakrenovatie gebeurt. Het verschil met een grote dakrenovatie is de schaal: bij een garage gaat het vaak over een dakvlak van enkele tientallen vierkante meter, maar de eisen aan de opbouw zelf zijn niet lichter. De verslaggever wil weten welk isolatiemateriaal gebruikt is, in welke dikte, en hoe de aansluiting met de bestaande woning is uitgevoerd, precies zoals wij uitleggen bij [de EPB-regelgeving bij een dakrenovatie](/belgie/epb/dakrenovatie).
Bij een felsdak op een garage komt daar nog een praktisch punt bij: de kwaliteit van de onderconstructie en de luchtdichting rond de doorvoeren. Een garage heeft vaak een eenvoudige houten of stalen dakconstructie, minder uitgebreid dan bij een woning, en net daar wordt de isolatielaag soms te dun uitgevoerd of onderbroken door een lichtkoepel of een afvoerbuis. De EPB-verslaggever rekent met de werkelijke opbouw zoals ze uitgevoerd is, niet met wat op de bouwtekening stond. Foto's van de isolatielaag vóór de felsplaten erop komen, zijn daarom het bewijsstuk waarmee een discussie achteraf vermeden wordt. Wij raden aannemers aan om dat moment nooit te laten voorbijgaan: eenmaal de stalen felsbanen liggen, is de isolatie onder het dak niet meer te controleren zonder het dak weer open te maken.
De timing van die EPB-aangifte ligt in elk gewest net iets anders vast, maar het principe is gelijk: de aangifte moet binnen een bepaalde termijn na de werken ingediend worden, en de verslaggever moet vóór de start van de werken al aangesteld zijn zodat hij of zij de opbouw tijdens de uitvoering kan opvolgen. Bij een garage die in een paar weken opgetrokken wordt, is die termijn snel voorbij. Wie de verslaggever pas belt wanneer het dak al dicht is, mist de kans om de isolatie nog te laten vaststellen op het moment dat het nog zichtbaar is.
Ook als de EPB-verplichting wegvalt omdat de garage onverwarmd blijft, betekent dat niet dat er niets te regelen is. In Vlaanderen valt een garage of bergplaats vaak onder de vrijstellingsregels van het Vlaams Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), maar die vrijstelling geldt enkel binnen bepaalde grenzen van oppervlakte, hoogte en afstand tot de perceelsgrens. In het Waalse Gewest bepaalt het Code du Développement Territorial (CoDT, het wetboek voor ruimtelijke ontwikkeling) een vergelijkbaar stelsel van vrijstellingen, en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest regelt het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening (BWRO) dat. Overschrijdt de garage die grenzen — bijvoorbeeld omdat ze te dicht bij de perceelsgrens staat of te hoog wordt — dan is er wél een omgevingsvergunning nodig, en dan komt de fonctionnaire délégué of de bevoegde dienst er alsnog bij kijken.
De praktijk leert dat aannemers die gespecialiseerd zijn in tuinhuizen en bijgebouwen deze grenzen doorgaans goed kennen, net zoals wij ze bespreken bij [de EPB-regelgeving bij een bijgebouw of tuinhuis](/belgie/epb/bijgebouw). Bij een garage die tegen de woning aangebouwd wordt, ligt de situatie anders dan bij een losstaand tuinhuis, en dat is precies de reden waarom we deze twee gevallen apart bekijken: de garage die aan de woning vastzit, trekt sneller de EPB-eisen van de hoofdwoning naar zich toe, terwijl het losstaande bijgebouw sneller buiten die eisen blijft.
Ga bij een garage of bergplaats eerst na of de ruimte verwarmd wordt en of ze aan het beschermd volume van de woning gaat toebehoren: dat bepaalt of de EPB-regelgeving van toepassing is. Vraag vervolgens, los daarvan, aan de gemeente of de bevoegde dienst van uw gewest of de bouw onder de vrijstellingsregels valt of dat er een omgevingsvergunning nodig is. Is de EPB-regelgeving van toepassing, stel dan tijdig een verslaggever aan, zodat de isolatie tijdens de werken gecontroleerd en gefotografeerd kan worden vóór het dak dicht gaat. Zo vermijdt u dat een klein en ogenschijnlijk onschuldig bouwproject achteraf voor grote administratieve kopzorgen zorgt.