Klikzink
Het conformiteitsattest bij verhuur is geen technisch keuringsverslag zoals bij elektriciteit of stookolie, maar een administratieve beslissing van een overheid. Die overheid gaat na of een huurwoning voldoet aan de kwaliteitsnormen die de gewesten zelf hebben vastgelegd, en een dak dat lekt of dat structureel in slechte staat is, telt daar rechtstreeks in mee. Wie een pand verhuurt of gaat verhuren, doet er dus goed aan te weten wie die beslissing neemt, op welke normen die zich baseert, en waar u terechtkomt als u het niet eens bent met de uitkomst.
In Vlaanderen is het de gemeente, of een instantie die de gemeente daarvoor aanstelt, die het conformiteitsattest aflevert. De technische controle zelf wordt uitgevoerd door een gecertificeerde technisch controleur, die de woning bezoekt en een verslag opmaakt volgens de Vlaamse woningkwaliteitsnormen. Dat verslag gaat naar de gemeente, en de gemeente neemt op basis daarvan de beslissing: attest toekennen, of weigeren. Een lekkend dak, doorgezakte platen, corrosie die tot vochtschade leidt: dat zijn punten die in het controleverslag een negatieve score opleveren en die de gemeente kan aanhalen om het attest niet af te geven. Bij een geweigerd attest kan de eigenaar in beroep gaan bij de gewestelijke administratie, in de praktijk het Vlaams Agentschap Wonen-Vlaanderen. Dat beroep is geen nieuwe volledige keuring, maar een toetsing van het eerste verslag en van de motivering van de gemeente.
In het Waalse Gewest ligt de bevoegdheid anders. Daar is het niet de gemeente maar de gewestelijke administratie zelf, via de dienst die instaat voor huisvesting, die het conformiteitsattest aflevert op basis van een keuringsverslag dat door een erkende controleur wordt opgemaakt volgens de Waalse normen voor woningkwaliteit. De gemeente speelt in Wallonië meestal een rol bij de melding of bij de eerste vaststelling van een klacht, bijvoorbeeld wanneer een huurder zich meldt met een dak dat binnendringend water vertoont, maar de eindbeslissing over het attest zelf komt van het gewest. Bij een weigering is het beroep dan ook een gewestelijk beroep, niet een lokaal.
Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werkt met een eigen stelsel, waarbij de Directie Huisvesting van Brussel Huisvesting de bevoegde instantie is voor het conformiteitsattest. Ook hier gebeurt de keuring door een erkende controleur, en ook hier is het dak een van de onderdelen die uitdrukkelijk worden nagekeken: waterdichtheid, staat van de bedekking, en of er tekenen zijn van structurele problemen die de bewoonbaarheid in het gedrang brengen. Klachten van huurders over een gebrekkig dak kunnen in Brussel aanleiding geven tot een ambtshalve controle, ook zonder dat de verhuurder zelf een aanvraag heeft ingediend.
De normen waaraan een dak wordt getoetst, verschillen dus per gewest in detail, maar de kern is in de drie gewesten gelijk: het dak moet de woning beschermen tegen water en tegen koude, en het mag geen veiligheidsrisico vormen. Een felsdak dat correct is aangelegd, met de juiste overlap en met een fels die op zes graden dakhelling en hoger goed functioneert, voldoet daaraan zonder discussie. Problemen ontstaan doorgaans niet bij het materiaal zelf, maar bij de uitvoering: een verkeerd aangesloten dakrand, een fels die niet goed is dichtgeklopt, of een aansluiting op een schouw of dakraam die niet waterdicht is. Diezelfde aandacht voor de aansluiting geldt trouwens ook bij een dakkapel, zoals wij uitleggen bij [documenten die nodig zijn voor een stedenbouwkundige vergunning](/belgie/stedenbouwkundige-vergunning/documenten): een goed uitgevoerd dak begint bij een correcte aansluiting op elk punt waar het dakvlak onderbroken wordt.
De controleur die het conformiteitsattest voorbereidt, is niet dezelfde persoon als de veiligheidscoördinator die tijdens de werken op de werf toezicht houdt, en ook niet degene die het postinterventiedossier samenstelt na afronding van de werken. Dat zijn drie verschillende rollen, met drie verschillende opdrachtgevers: de veiligheidscoördinator werkt in opdracht van de bouwheer tijdens de uitvoering, het postinterventiedossier wordt door de aannemer of de architect aangeleverd voor toekomstig onderhoud, en de technisch controleur van het conformiteitsattest werkt in opdracht van de overheid, ná de werken, met als enige vraag of de woning op dit moment aan de kwaliteitsnormen voldoet. Voor een verhuurder die een dak laat vernieuwen vóór een nieuwe verhuring, is het dus zinvol om het postinterventiedossier goed bij te houden: een controleur die twijfelt over de staat van een dak kan gebaat zijn bij een dossier dat toont welk materiaal is gebruikt en wanneer het is aangelegd.
Wat de controleur concreet bekijkt, is niet beperkt tot het dakvlak zelf. Ook de staat van de dakgoot, de aansluiting met de gevel en de afwerking rond doorvoeren tellen mee. Een verhuurder die twijfelt of een bepaald element wel of niet wordt meegenomen in de keuring, vindt daar bij ons voorbeelden van bij een gevel die met felsplaten is bekleed, zoals wij uitleggen bij [een gevel die meetelt in het conformiteitsattest](/belgie/conformiteitsattest/gevelbekleding): net als bij het dak gaat het de controleur niet om het materiaal op zich, maar om de vraag of het functioneel is en geen gevaar of vochtprobleem oplevert.
Een bijkomend punt waarover verhuurders soms verkeerd zijn ingelicht: het conformiteitsattest zelf zegt niets over de vraag of voor het dak destijds een stedenbouwkundige vergunning of melding nodig was, en de technisch controleur gaat dat evenmin nakijken. Die twee dossiers lopen los van elkaar. Een dak kan perfect voldoen aan de kwaliteitsnormen en toch problematisch zijn op vergunningsvlak, bijvoorbeeld wanneer een dakvorm is gewijzigd zonder de vereiste omgevingsvergunning. Andersom kan een dak dat wél vergund is, toch niet door de keuring van het conformiteitsattest geraken, als de uitvoering intussen sterk is verouderd of gebrekkig is geworden. Wie beide dossiers in orde wil hebben vóór verhuring, doet er goed aan ze afzonderlijk te controleren: het vergunningsdossier bij de gemeente of het gewest, en de bouwkundige staat bij de eigen aannemer of architect.
Wie het conformiteitsattest geweigerd ziet vanwege het dak, krijgt van de bevoegde instantie een gemotiveerd verslag met de vastgestelde gebreken. Dat verslag is het uitgangspunt voor het beroep, maar ook voor de herstelwerken zelf: het geeft aan welke punten concreet moeten worden aangepakt om bij een volgende keuring wel een attest te krijgen. In de praktijk is dat vaak een beperkte ingreep, zoals het herstellen van een lekkende aansluiting of het vervangen van een verouderde dakbedekking, en geen volledige heraanleg. Een verhuurder die twijfelt of het bestaande dak de keuring zal doorstaan, kan dat het best vooraf laten inschatten door een aannemer, zodat er niet pas na een weigering actie wordt ondernomen.
Wie op dit moment een verhuring voorbereidt en twijfelt over de staat van het dak, laat het best eerst nakijken door een aannemer die het bestaande dakvlak beoordeelt op waterdichtheid en op de staat van de aansluitingen, vóór de aanvraag van het conformiteitsattest wordt ingediend.