Klikzink
Een garage of bergplaats is meestal het kleinste bouwproject op een perceel, en juist daardoor het project waarbij de vergunningsvraag het snelst wordt vergeten. Een aannemer die op maandag een dakkapel plaatst en op dinsdag een bergplaats bouwt, denkt bij dat tweede karwei vaak niet meer aan de omgevingsvergunning, want het voelt als bijzaak. Toch geldt voor een garage of bergplaats dezelfde wetgeving als voor elk ander bouwwerk: het Vlaams Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) in Vlaanderen, de Code du Développement Territorial (CoDT, het Waalse wetboek voor ruimtelijke ontwikkeling) in het Waalse Gewest, en het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening (BWRO) in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Alle drie kennen een uitzondering voor kleine bijgebouwen, maar de grens van die uitzondering ligt niet overal even hoog, en niet elk dak op die bijgebouwen valt automatisch binnen de vrijstelling.
In Vlaanderen is een vrijstaand bijgebouw zoals een garage, een tuinhuis of een bergplaats onder een bepaald oppervlak vergunningsvrij, op voorwaarde dat het op voldoende afstand van de perceelsgrens staat en niet hoger is dan een vastgelegde maximumhoogte. Die grenzen staan in het vrijstellingenbesluit en zijn na te lezen bij de gemeente of via het omgevingsloket. Zodra de garage groter wordt, tegen de perceelsgrens komt, of een verdieping krijgt die als leefruimte dient, valt het project buiten de vrijstelling en is een omgevingsvergunning nodig. Het Waalse Gewest werkt met een vergelijkbaar systeem van vrijgestelde handelingen onder de CoDT, maar de oppervlaktegrenzen en de voorwaarden verschillen van de Vlaamse. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is doorgaans strenger: door de dichte bebouwing en de kleinere percelen ligt de drempel voor vrijstelling lager, en in een groot deel van de hoofdstad geldt bovendien een bijzonder bestemmingsplan dat extra beperkingen kan opleggen aan bijgebouwen. Wij gaan dieper in op die Brusselse procedure bij [de omgevingsvergunning voor een dak in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest](/belgie/stedenbouwkundige-vergunning/brussel).
Een praktijkvoorbeeld maakt het verschil tastbaar. Een aannemer die in een Vlaamse gemeente een garage van enkele tientallen vierkante meter bouwt, ver van de perceelsgrens en met een plat of licht hellend felsdak, valt vaak binnen de vrijstelling en kan meteen beginnen. Diezelfde garage, gebouwd op een perceel in het centrum van Brussel waar het bestemmingsplan de bebouwbare oppervlakte al grotendeels heeft opgesoupeerd door de hoofdwoning, overschrijdt daar sneller de toegelaten grens en heeft dan wél een omgevingsvergunning nodig. De afmetingen van het gebouwtje zijn in beide gevallen gelijk; het is de plaats en het geldende plan die het verschil maken.
Een vrijstaande garage en een garage die aan de woning is vastgebouwd, worden in de vergunningspraktijk anders beoordeeld. Zodra het bijgebouw een aanbouw wordt, met een gemeenschappelijke muur of een dak dat aansluit op het hoofdvolume, schuift het dossier dichter naar de regels die ook voor een aanbouw of veranda gelden. Wij bespreken die overgang uitgebreider bij [vergunning voor een veranda of aanbouw met een klein volume](/belgie/stedenbouwkundige-vergunning/veranda), en die vergelijking is nuttig omdat aannemers geregeld denken dat een garage per definitie een op zichzelf staand bijgebouw is. Zodra ze vastgebouwd is, telt de garage mee bij de berekening van de bebouwde oppervlakte van de hoofdwoning, en dat kan een vrijstelling die anders wel gold, net laten vervallen.
Ook het dakvolume zelf speelt een rol die bij een garage makkelijk onderschat wordt. Een plat dak op een garage van beperkte hoogte blijft doorgaans binnen de vrijstelling, maar wie de garage optrekt tot een hoger schuin dak met felsplaten om ze visueel te laten aansluiten bij de hoofdwoning, verandert daarmee het bouwvolume. Die keuze, die op zichzelf niets met de vergunning te maken lijkt te hebben, kan de garage net over de grens van de vrijstelling tillen. Het is aan te raden dit bij twijfel vooraf te toetsen bij de gemeente, en niet pas wanneer het dak al gelegd is.
In de gevallen waarin een garage of bergplaats wél vergunningsplichtig is, verloopt de aanvraag via het omgevingsloket, het digitale platform dat in alle drie de gewesten wordt gebruikt voor de indiening. De beoordeling zelf verschilt: in Vlaanderen ligt die bij het college van burgemeester en schepenen of, voor grotere dossiers, bij de deputatie van de provincie. In het Waalse Gewest is het doorgaans de gemeente die de vergunning verleent, met de fonctionnaire délégué (de gewestelijke ambtenaar die over ruimtelijke ordening waakt) als toezichthouder bij dossiers die het gewestelijk belang raken. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ligt de beoordeling bij de gemeente of, bij grotere en meer gevoelige dossiers, bij Brussel Stedenbouw. Voor een garage of bergplaats is het bijna altijd de gemeente die het dossier behandelt, precies omdat het om een klein volume gaat, maar de gemeente toetst wel aan hetzelfde wetboek dat ook voor grote bouwprojecten geldt.
Een meldingsplicht, zoals die bij sommige kleine werken aan een bestaande woning bestaat, is voor een nieuw te bouwen garage of bergplaats zelden van toepassing: het gaat om nieuwbouw, niet om een aanpassing van een bestaand gebouw. Bij een garage die al bestaat en waarvan enkel het dak wordt vervangen, ligt dat anders, en dan gelden vaak dezelfde overwegingen als bij het vervangen van een dak op de hoofdwoning. Welke stukken in dat geval bij het dossier moeten, zowel bij een melding als bij een volwaardige aanvraag, hebben wij verzameld bij [de documenten die nodig zijn voor een stedenbouwkundige vergunning of melding](/belgie/stedenbouwkundige-vergunning/documenten).
De reden dat een garage of bergplaats zo vaak zonder vergunning wordt gebouwd terwijl er wel een nodig was, ligt niet in de complexiteit van het dossier, maar in de perceptie van het project. Een aannemer die gewend is aan grotere werven met een architect en een volledig ingediend dossier, behandelt een garage soms als een klusje dat buiten die formele wereld valt. Net omdat er meestal geen architect bij betrokken is, valt de vergunningsplicht niet op als vaste stap in het proces: er is geen adviseur die het dossier vooraf doorloopt en de vergunningsplicht signaleert. De bouwheer zelf is dan degene die moet nagaan of het bijgebouw binnen de vrijstelling valt, en dat gebeurt in de praktijk regelmatig pas nadat de garage al staat.
De gevolgen van een garage zonder de vereiste vergunning zijn dezelfde als bij elk ander bouwwerk: een proces-verbaal, een verplichting tot afbraak of regularisatie, en bij verkoop van het perceel een notaris die de ontbrekende vergunning aan het licht brengt. Omdat het om een relatief goedkoop bouwwerk gaat, wegen die gevolgen verhoudingsgewijs zwaarder: de kost van een regularisatiedossier of een afbraak kan de oorspronkelijke bouwkost van de garage ver overschrijden.
Ga voor elk nieuw te bouwen of te vervangen bijgebouw eerst na of het onder de vrijstelling van uw gewest valt, en laat u daarbij niet leiden door de indruk dat een garage per definitie te klein is om vergunningsplichtig te zijn. Raadpleeg het omgevingsloket of neem contact op met de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente om de geldende oppervlakte- en hoogtegrenzen te controleren, zeker wanneer de garage tegen de woning of tegen de perceelsgrens komt te staan. Bewaar de uitkomst van die controle in het bouwdossier, ook wanneer die uitkomst is dat geen vergunning nodig was: bij een latere verkoop of controle is dat de eerste vraag die gesteld wordt.