Klikzink
Bij een vrijstaande woning is de eigenaar meestal ook de opdrachtgever, en die twee beslissingen vallen samen. Bij een appartementsgebouw is dat anders. Het dak is gemeenschappelijk eigendom, en over gemeenschappelijk eigendom beslist niet de bewoner van de bovenste verdieping, en ook niet de syndicus alleen, maar de vereniging van mede-eigenaars. Dat verandert niet alleen wie tekent, het verandert ook de volgorde van het hele traject: eerst moet er een geldig besluit liggen, dan pas kan de vergunning worden aangevraagd, en pas daarna kan een aannemer aan het werk. Wie deze volgorde omdraait, loopt het risico dat een offerte, een vergunning of zelfs een uitgevoerd werk achteraf wordt aangevochten door een mede-eigenaar die zich niet gehoord voelde.
Het besluit van de vereniging van mede-eigenaars komt tot stand op de algemene vergadering, volgens de regels van de wet op de mede-eigendom en het reglement van mede-eigendom van het gebouw zelf. Voor werk aan het dak, dat als gemeenschappelijk deel geldt, is doorgaans een gekwalificeerde meerderheid nodig, hoger dan bij gewoon onderhoud. De syndicus agendeert het punt, laat offertes voorleggen, en de vergadering stemt over de keuze van aannemer en de omvang van het werk. Pas als de notulen van die vergadering het besluit bevestigen, mag de syndicus namens de vereniging een aannemersovereenkomst tekenen en, waar nodig, een omgevingsvergunning aanvragen. Een aannemer die u voorstelt om alvast te beginnen "in afwachting van de formele goedkeuring" brengt u in een positie die niet houdbaar is: bij een appartementsgebouw is er geen individuele opdrachtgever die dat risico mag dragen.
De syndicus is het aanspreekpunt naar de aannemer toe, vraagt de offertes op, en volgt het dossier administratief op. Dat ontslaat de individuele mede-eigenaar niet van een eigen blik op de zaak, zeker niet als u zelf in de raad van mede-eigendom zit of als het om een aanzienlijk bedrag gaat. De controles die u bij elk dakwerk zou doen, gelden hier evengoed: het ondernemingsnummer van de aannemer opzoeken in de Kruispuntbank van Ondernemingen, nagaan of het bedrijf nog actief is en niet in een insolvabele toestand verkeert, en de verzekering burgerlijke aansprakelijkheid en de tienjarige aansprakelijkheid laten voorleggen. Bij een appartementsgebouw met tientallen units en een aanzienlijk dakoppervlak is de schadeomvang bij een gebrekkige uitvoering navenant groter, en dat maakt die verzekeringspapieren niet minder maar méér relevant dan bij een eengezinswoning.
Een erkenning als aannemer, voor zover die voor dit soort werk nog wordt gevraagd, zegt vooral iets over technische en financiële minimumvereisten op een moment in het verleden. Ze zegt niets over hoe die aannemer omgaat met een werf waar tientallen bewoners hinder van kunnen ondervinden, met gemeenschappelijke inkomhallen die vrij moeten blijven, of met een planning die rekening houdt met een gebouw dat continu bewoond blijft tijdens de werken. Vraag daarom, naast de papieren, ook naar referenties van vergelijkbare projecten aan appartementsgebouwen, en bel die referenties na. Een aannemer die vooral kleinere particuliere daken doet, is niet per definitie ongeschikt, maar de logistiek van een appartementsgebouw, met een steiger die het gebouw omringt en werkzaamheden die dagenlang zichtbaar en hoorbaar zijn voor alle bewoners, vraagt een andere planning dan een los te staand huis.
Of voor het dakwerk een omgevingsvergunning nodig is, hangt af van de aard van de ingreep en van het gewest waarin het gebouw staat, net als wij toelichten bij [het vinden en controleren van de aannemer bij een dakrenovatie](/belgie/aannemer-controleren/dakrenovatie). Bij een appartementsgebouw is de aanvrager de vereniging van mede-eigenaars, vertegenwoordigd door de syndicus, en niet een individuele bewoner. De fonctionnaire délégué of de bevoegde dienst van de gemeente beoordeelt de aanvraag zoals bij elk ander gebouw, maar de eigendomsstructuur betekent dat de aanvraag pas kan worden ingediend nadat de algemene vergadering het werk en de aannemer heeft goedgekeurd. Een aanvraag indienen vooruitlopend op dat besluit, in de hoop dat de vergunning er sowieso komt en de goedkeuring later wel volgt, is geen gangbare en geen aan te raden werkwijze: de vergunningverlenende overheid vraagt doorgaans naar het mandaat van de aanvrager, en dat mandaat volgt net uit het besluit van de vergadering.
Het lastenboek dat aan de mede-eigenaars wordt voorgelegd, verdient dezelfde aandacht als bij elk ander dakproject: welk materiaal, welke dikte, welke bevestigingswijze, welke garantie op materiaal en op uitvoering. Bij felsplaten en klikfels gaat het dan over dezelfde technische keuzes die ook bij een eengezinswoning spelen, dikte, verzinking, coating, bevestiging, en die worden op deze site elders toegelicht; hier gaat het vooral om de vraag of dat lastenboek voor iedereen in de vergadering begrijpelijk is voorgelegd, zodat de stemming een geïnformeerde beslissing is en niet een blanco volmacht aan de syndicus of aan één aannemer die toevallig het eerst een offerte indiende.
Bij werk aan een appartementsgebouw waarbij meerdere aannemers of onderaannemers tegelijk of na elkaar actief zijn, bijvoorbeeld een dakdekker samen met een stukadoor voor het herstel van de gemeenschappelijke gevelbekleding, is een veiligheidscoördinator verplicht zodra de wetgeving over tijdelijke en mobiele werven van toepassing is. De syndicus of de door de vergadering aangeduide bouwheer is hiervoor verantwoordelijk, niet de individuele mede-eigenaar. Vraag na of deze coördinatie is voorzien, en laat dat mee opnemen in de offerte, want een aannemer die deze verplichting niet kent of ze afdoet als overbodig bij "een klein dakje", geeft daarmee al een signaal over hoe grondig hij met de regelgeving omgaat.
Na afloop van het werk hoort het postinterventiedossier te worden opgesteld en bewaard, met daarin de gegevens die van belang zijn voor wie later nog aan het dak moet werken: het type bevestiging, de gebruikte materialen, de plaats van doorvoeren en aansluitingen. Bij een appartementsgebouw is dit dossier niet het eigendom van één bewoner maar van de vereniging van mede-eigenaars, en de syndicus bewaart het bij de andere gebouwendossiers. Vraag expliciet na wie dit dossier samenstelt, de aannemer of de architect, en laat vastleggen dat het bij oplevering wordt overgedragen. Bij een dak met complexe aansluitingen, bijvoorbeeld waar het platte dak van een uitbouw aansluit op het hellende dakvlak, is dat dossier van blijvend belang, zoals ook geldt bij een op zich staande [dakkapel of uitbouw](/belgie/aannemer-controleren/dakkapel-of-uitbouw), waar diezelfde aansluitingsdetails een terugkerend aandachtspunt zijn.
Ga na of het punt correct is geagendeerd voor de algemene vergadering, met voldoende offertes ter vergelijking, en wacht met elke verdere stap tot de notulen het besluit bevestigen. Vraag de syndicus om het ondernemingsnummer en de verzekeringsattesten van de voorgestelde aannemer, en vraag zelf naar referenties bij vergelijkbare appartementsgebouwen. Laat nagaan of een omgevingsvergunning nodig is voordat er een datum voor de werf wordt vastgelegd, en dring aan op een lastenboek dat voor elke mede-eigenaar duidelijk maakt welk materiaal en welke garantie wordt overeengekomen. Vraag tot slot uitdrukkelijk naar de veiligheidscoördinatie en naar wie het postinterventiedossier opstelt en bewaart, zodat het gebouw daarmee behoedzaam is voorbereid op elk volgend werk aan het dak.