Klikzink
Een appartementsgebouw met een plat of hellend dak dat aan de beurt is voor een nieuwe dakbedekking, is geen eengezinswoning met één eigenaar die de knoop doorhakt. Er zit een vereniging van mede-eigenaars tussen, en die vereniging beslist over het dak als geheel voordat er sprake kan zijn van een vergunning, laat staan van een werf. Die volgorde -- eerst het besluit van de vereniging, dan de vergunning, dan pas de uitvoering -- is precies wat dit project onderscheidt van een losstaande woning, en het is de reden waarom een dakrenovatie aan een appartementsgebouw meestal maanden voorbereiding vraagt voordat de eerste plaat gelegd wordt.
Het dak van een appartementsgebouw is in de regel een gemeenschappelijk deel. Dat betekent dat de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars moet instemmen met de renovatie, met het gekozen materiaal en met het budget, vaak op basis van een offerte en een technisch verslag dat de syndicus laat opmaken. Pas na dat besluit kan er een aanvraag voor een omgevingsvergunning worden ingediend, en pas na de vergunning kan de aannemer aan de werf beginnen. Wie deze volgorde omdraait -- bijvoorbeeld al een aannemer vastleggen voordat de vergadering heeft beslist -- loopt het risico dat het werk stilvalt zodra een mede-eigenaar zich verzet of zodra blijkt dat de vergunning nog niet binnen is.
Het ventilatieverslag hoort in die volgorde bij de vergunningsaanvraag, niet bij het besluit van de vergadering zelf. Zodra de omgevingsvergunning voor de dakrenovatie wordt aangevraagd, en het dak daarbij aantoonbaar dichter wordt dan voorheen, moet er een ventilatieverslag bij de aanvraag horen. Dat geldt zowel bij een volledige vervanging van de dakbedekking op een plat dak als bij het aanpakken van een hellend dak, zoals wij toelichten in het stuk over [de Vlaamse ventilatieverslaggeving bij een dak](/belgie/ventilatieverslaggeving/vlaanderen). Het verslag zelf verandert niet omdat het om een appartementsgebouw gaat; wat wel verandert, is wie de opdracht geeft en wanneer die opdracht er kan komen.
Bij een appartementsgebouw ligt er vaak niet één ventilatiesysteem, maar een combinatie: individuele ventilatie per appartement, aangevuld met een collectief systeem voor gemeenschappelijke ruimten zoals trapkoker, lift of kelder. Wanneer het dak dichter wordt gemaakt -- bijvoorbeeld omdat een verouderde, poreuze dakbedekking wordt vervangen door felsplaten met een gesloten, luchtdichte afwerking -- kan dat de luchttoevoer voor meerdere van die systemen tegelijk raken. Een enkele dakdoorvoer die vroeger lucht liet ontsnappen langs een verweerde naad, kan na de renovatie volledig luchtdicht zijn. Dat is precies waarom de EPB-verslaggever niet alleen naar het dak kijkt, maar naar het geheel van de ventilatievoorzieningen die van dat dak afhankelijk zijn.
De ingreep die wij hier bespreken -- het vervangen van de dakbedekking door een felssysteem met een fels van 35 mm en een blinde bevestiging met klemmen -- verhoogt de luchtdichtheid aanzienlijk ten opzichte van veel oudere dakbedekkingen. Dat is voor de energieprestatie een verbetering, maar het is exact het type ingreep waarvoor de wetgever het ventilatieverslag verplicht heeft gesteld: een dak dat vroeger ademde via kieren en verouderde doorvoeren, ademt na de renovatie niet meer vanzelf. Bij een appartementsgebouw met meerdere bewoonde eenheden is de impact daarvan groter dan bij een eengezinswoning, omdat een tekort aan luchttoevoer zich in meerdere wooneenheden gelijktijdig kan voordoen.
In de praktijk is het meestal de syndicus die de architect of de EPB-verslaggever inschakelt, in opdracht van de vereniging van mede-eigenaars. De architect stelt het dossier voor de omgevingsvergunning samen en vraagt daarbij het ventilatieverslag op bij een erkende verslaggever. Dat verslag moet aantonen dat elke wooneenheid, na de renovatie, nog over voldoende luchttoevoer en luchtafvoer beschikt, en het moet concrete maatregelen voorstellen waar dat niet het geval is -- denk aan zelfregelende roosters in de gevel van de bovenste verdieping, of een aanpassing van de mechanische afvoer op het dak.
Omdat het gebouw uit meerdere eenheden bestaat, moet de verslaggever in de regel per appartement nagaan of de bestaande ventilatie voldoet, en niet alleen voor het gebouw als geheel. Dat maakt het verslag bij een appartementsgebouw vaak omvangrijker dan bij een vrijstaande woning: er zijn meer keukens, badkamers en slaapkamers om te beoordelen, en de doorvoeren op het dak -- rookkanalen, ventilatiekokers, dakventilatoren -- horen vaak bij verschillende eenheden tegelijk. Bij twijfel over welke aanpassingen precies nodig zijn, is het raadzaam die vraag vroeg in het traject aan de verslaggever voor te leggen, liefst voordat de algemene vergadering over de definitieve offerte stemt, zodat de kostprijs van eventuele aanpassingen mee in het budget kan worden opgenomen.
Bij een eengezinswoning kan een eigenaar zelf beslissen om eerst de architect en de verslaggever te raadplegen en pas daarna de knoop door te hakken. Bij een appartementsgebouw ligt dat anders: de vereniging van mede-eigenaars moet formeel instemmen voordat er kosten gemaakt worden voor een architect en een verslaggever, want die kosten worden omgeslagen over alle eigenaars. Dat betekent dat het ventilatieverslag pas ter sprake komt nadat de vergadering al akkoord is met de renovatie in principe, maar vóór de definitieve vergunningsaanvraag wordt ingediend. Wie dat niet beseft en denkt dat het verslag "later wel volgt", loopt het risico dat de vergunningsaanvraag onvolledig wordt verklaard en dat de hele procedure herbegint -- met een nieuwe vergadering die opnieuw moet instemmen met de vertraging en de bijkomende kosten.
Er is nog een praktisch punt eigen aan dit soort gebouw: het postinterventiedossier. Bij een appartementsgebouw wordt dat dossier meestal beheerd door de syndicus, en het ventilatieverslag hoort daar samen met het EPB-dossier in te worden opgenomen, naast de gegevens over de gebruikte materialen en de wijze van bevestiging. Dat is van belang voor toekomstig onderhoud: als er over tien jaar een lek optreedt bij een dakdoorvoer, moet de volgende aannemer kunnen terugvinden welke ventilatievoorzieningen er precies zijn aangebracht en waarom.
Als u als mede-eigenaar of als lid van de raad van mede-eigendom een dakrenovatie voorbereidt, vraag dan aan de syndicus of de architect al een ventilatieverslag heeft laten opmaken, en zorg dat de kostprijs daarvan mee in de offerte staat die aan de algemene vergadering wordt voorgelegd. Vraag de architect ook om, samen met het verslag, meteen na te gaan of er aanpassingen aan de gevel of aan de daken van de bovenste verdieping nodig zijn, zodat dat werk in één beweging met de dakrenovatie kan worden meegenomen. Wilt u weten hoe de procedure van zo'n verslag precies verloopt, van de eerste opmeting tot het definitieve document bij de vergunning? Dat leest u stap voor stap in ons overzicht van [de procedure van de ventilatieverslaggeving](/belgie/ventilatieverslaggeving/hoe-loopt-de-procedure).