Klikzink
Een appartementsgebouw heeft geen enkele eigenaar die zomaar beslist het dak te laten herbekleden. Het dak is gemeenschappelijk eigendom, en dat maakt het traject anders dan bij een eengezinswoning. Voor de tienjarige aansprakelijkheid zelf verandert er niets aan het beginsel: artikel 1792 en artikel 2270 van het Burgerlijk Wetboek gelden voor elk gebouw in België, groot of klein. Wat wel verandert, is wie opdrachtgever is, wie beslist, en wie na de werken de klachten moet opvolgen. Wie de basis van die aansprakelijkheid nog niet kent, leest die eerst na zoals wij ze toelichten bij [de tienjarige aansprakelijkheid bij een felsdak](/belgie/tienjarige-aansprakelijkheid); op deze pagina gaan we in op wat een appartementsgebouw daar specifiek aan toevoegt.
Bij een appartementsgebouw is het dak gemeenschappelijk deel, en over gemeenschappelijke delen beslist de vereniging van mede-eigenaars, niet de individuele bewoner van de bovenste verdieping ook al lekt het bij hem het meest. Die vereniging moet vergaderen, het werk agenderen, een meerderheid halen die volgens de wet van 2010 op de mede-eigendom en de daaropvolgende wijzigingen is vereist voor dit soort werk, en pas dan kan de syndicus een aannemer of architect aanstellen. Dat verandert de volgorde ten opzichte van een gewone woning fundamenteel: eerst het besluit van de algemene vergadering, dan de aanvraag van de omgevingsvergunning als die nodig is, en dan pas de uitvoering. Een aannemer die voor de vergadering al begint, of een syndicus die op eigen houtje een bestelling plaatst, zet de hele vereniging bloot aan betwisting achteraf. Wij zien in de praktijk dat trajecten vertragen net op dit punt: niet door de dakwerken zelf, maar door een algemene vergadering die moet worden herroepen omdat de agenda niet correct was samengesteld of de meerderheid niet werd gehaald.
Bij een appartementsgebouw is de vereniging van mede-eigenaars de opdrachtgever, vertegenwoordigd door de syndicus. Dat is degene die het contract tekent met de aannemer en, waar verplicht, met de architect. De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect loopt dus richting die vereniging, niet richting één individuele eigenaar. Wanneer na de werken een gebrek aan het dak opduikt dat de stevigheid raakt, is het de vereniging die de aannemer aansprakelijk stelt, meestal via de syndicus en na een nieuw besluit van de vergadering om de procedure te starten. Een individuele mede-eigenaar kan niet zomaar op eigen naam een aannemer aanspreken voor een gebrek aan het gemeenschappelijke dak; hij moet via de vereniging. Dat is een verschil dat vaak wordt onderschat: iemand die zelf schade lijdt aan zijn plafond door een lek in het dak, moet de vereniging aanzetten om te procederen, en dat vraagt opnieuw een agendapunt en een meerderheid.
Wat onder de tienjarige aansprakelijkheid valt bij een dak op een appartementsgebouw
Zoals bij elk gebouw valt onder de tienjarige aansprakelijkheid enkel wat de stevigheid van het bouwwerk raakt of het gebouw onbewoonbaar of ongeschikt voor zijn bestemming maakt. Bij felsplaten en klikfels betekent dat concreet: een dakstructuur die verzwakt door een verkeerd bevestigde onderconstructie, een dakvlak dat op grote schaal water doorlaat waardoor de gemeenschappelijke delen of meerdere appartementen structureel worden aangetast, of een fout in de opbouw die de veiligheid van het gebouw in het gedrang brengt. Wat er níet onder valt, zijn esthetische kwesties zoals een lichte kleurschakering tussen platen, of een klacht van één bewoner over geluid bij regen zonder dat er sprake is van een gebrek aan het dak zelf. Bij een appartementsgebouw met veel vierkante meters dak en veel mede-eigenaars komen dit soort discussies vaker voor dan bij een woning met één eigenaar, precies omdat er meer partijen zijn met een mening over wat "ernstig genoeg" is. De syndicus doet er goed aan om elke klacht schriftelijk te laten registreren en, bij twijfel, een expert te laten beoordelen of het om een verborgen gebrek gaat dat onder de tienjarige aansprakelijkheid valt, of om een onderhoudskwestie die voor rekening van de vereniging blijft via het gewone onderhoudsbudget.
Bij een dak van een appartementsgebouw is een architect doorgaans verplicht, ook bij een renovatie, zeker wanneer de ingreep de stabiliteit van de dakstructuur raakt of wanneer een omgevingsvergunning nodig is. De architect draagt zijn eigen tienjarige aansprakelijkheid voor het ontwerp en het toezicht, los van die van de aannemer voor de uitvoering. Bij werken van deze omvang, met meerdere onderaannemers op het dak van een gebouw met meerdere verdiepingen, is een veiligheidscoördinator meestal verplicht op grond van de regelgeving over tijdelijke of mobiele bouwplaatsen. Die coördinator stelt het postinterventiedossier op of vult het bestaande dossier aan met de gegevens van de nieuwe dakbedekking: het type felsplaat, de bevestigingsmethode, de plaats van doorvoeren en hemelwaterafvoeren. Voor een appartementsgebouw is dat dossier des te belangrijker omdat het bij elke volgende ingreep, groot of klein, door de syndicus moet worden voorgelegd aan wie het werk uitvoert, en het gaat over aan elke volgende syndicus die het gebouw beheert. Een dossier dat na de werken niet wordt afgeleverd of bijgehouden, is een tekortkoming die de vereniging later kan tegenwerken bij een geschil over aansprakelijkheid.
De vereniging van mede-eigenaars heeft doorgaans een eigen brandverzekering voor het gebouw, maar die dekt schade, niet de aansprakelijkheid van de aannemer voor een gebrek in zijn werk. Voor dat laatste blijft de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering van de aannemer en, waar van toepassing, van de architect het instrument waarop de vereniging kan terugvallen. Bij werken van deze schaal is het aan te raden dat de syndicus vóór de gunning het verzekeringsattest van de aannemer opvraagt en laat controleren of de dekking effectief het type dak en de oppervlakte van dit gebouw omvat. Een polis die enkel kleine particuliere daken dekt, biedt geen soelaas bij een gebrek op een dak van honderden vierkante meters. Wij raden syndici aan dit punt expliciet in het bestek of het lastenboek op te nemen, samen met de vermelding van het type felsplaat, de dikte en de bevestigingsmethode, zodat bij een geschil duidelijk is wat precies werd uitgevoerd en onder welke voorwaarden.
Ook bij een appartementsgebouw kan een omgevingsvergunning nodig zijn voor het vernieuwen van de dakbedekking, afhankelijk van het gewest, de zichtbaarheid vanaf de openbare weg en een eventuele bescherming van het gebouw of de omgeving. De vereniging vraagt die vergunning aan via de syndicus, bij de gemeente in het Vlaamse en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, en volgens de procedure van het CoDT in het Waalse Gewest. Ook voor premies is de vereniging de aanvrager, niet de individuele mede-eigenaar; de regionale energie- of renovatiepremie voor daken wordt aangevraagd op naam van de vereniging, met de facturen van de gezamenlijke werken als bewijs. De actuele voorwaarden en bedragen daarvoor staan bij de bevoegde instantie van elk gewest, en de syndicus doet er goed aan die vóór de algemene vergadering al te laten opzoeken, zodat de vergadering met correcte cijfers kan beslissen.
Breng het dakdossier op de agenda van de eerstvolgende algemene vergadering, met een raming, een advies van de architect over de noodzaak van een vergunning, en een overzicht van de verzekeringsplicht van de aannemer. Laat de syndicus vóór de gunning het verzekeringsattest en het postinterventiedossier opvragen, en leg de bevestigingsmethode en de plaatdikte vast in het bestek zodat na de werken duidelijk is wat onder de tienjarige aansprakelijkheid valt. Wie meer wil weten over hoe die aansprakelijkheid werkt bij een gewone renovatie zonder mede-eigendom, leest dat na bij [de tienjarige aansprakelijkheid bij een dakrenovatie](/belgie/tienjarige-aansprakelijkheid/dakrenovatie).