Klikzink
Een appartementsgebouw heeft geen enkele eigenaar die zomaar beslist om het dak te laten herbekleden. Er is een vereniging van mede-eigenaars, er is een syndicus die de vergadering voorbereidt, en er is een aannemer die pas aan het werk mag als die vergadering een besluit heeft genomen. Die volgorde is niet vrijblijvend: eerst het besluit van de algemene vergadering, dan de eventuele omgevingsvergunning, en dan pas de uitvoering op de werf. Wie die volgorde omdraait, loopt het risico dat het werk wordt aangevochten door een mede-eigenaar die zich niet gehoord voelde, of dat de vergunning wordt aangevraagd door iemand die daartoe niet bevoegd was.
Het dak van een appartementsgebouw is gemeenschappelijk eigendom. Dat betekent dat de beslissing om het te laten herbekleden met stalen felsplaten niet bij de individuele eigenaar van het bovenste appartement ligt, ook al is hij degene die er het meest hinder van ondervindt bij lekkage. De algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars moet het werk goedkeuren, doorgaans op voorstel van de syndicus en op basis van een offerte of bestek. Pas na dat besluit kan de syndicus, of een daartoe gemachtigde bestuurder, een omgevingsvergunning aanvragen als die nodig is, en pas daarna kan de aannemer worden aangesteld en het werk plannen. Een aannemer die aan de slag gaat zonder dat besluit, werkt in feite in opdracht van niemand die daartoe bevoegd is, en dat kan bij een geschil tussen mede-eigenaars een probleem worden dat niets met de kwaliteit van het dak te maken heeft, maar wel de betaling en de aansprakelijkheid raakt.
In de praktijk verloopt dat traject vaak over meerdere vergaderingen: een eerste waarin het probleem wordt vastgesteld en een studie of offertevraag wordt goedgekeurd, en een tweede waarin de definitieve offerte en de aannemer worden aangeduid. De syndicus doet er goed aan om in de agenda expliciet te vermelden welk product en welke aannemer voorliggen, zodat de vergunningsaanvraag en het contract met de aannemer letterlijk aansluiten bij wat de vergadering heeft goedgekeurd. Wij leggen elders uit hoe de vergunningsaanvraag zelf verloopt, met de verschillen tussen de gewesten, zoals te lezen bij [de verplichte verzekering bij een felsdak in België](/belgie/verzekering-aannemer); hier gaat het vooral om wie mag beslissen, en in welke volgorde.
Elke aannemer die in België bouwwerken uitvoert, is voor ernstige gebreken die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen tien jaar aansprakelijk. Voor een appartementsgebouw is dat niet anders dan voor een eengezinswoning, maar de gevolgen van een gebrek liggen anders: een lekkend dak boven een gemeenschappelijke ruimte of boven meerdere appartementen raakt niet één gezin, maar alle mede-eigenaars tegelijk, en de schade wordt vaak sneller ernstig omdat ze zich over meerdere verdiepingen kan verspreiden. Om die aansprakelijkheid te kunnen dragen, moet de aannemer ze verzekeren. De wet op de woningbouw verplicht dat voor bepaalde bouwwerken, en ook buiten dat wettelijke toepassingsgebied is het voor een vereniging van mede-eigenaars verstandig om die verzekering steeds te eisen, gewoon omdat het financiële risico bij een collectief gebouw groter is dan bij een enkele woning.
De syndicus of de raad van mede-eigendom kan en moet voor het werk begint het verzekeringsattest van de aannemer opvragen. Daarop staat de naam van de verzekeraar, het polisnummer, en de bevestiging dat de tienjarige aansprakelijkheid voor dit specifieke project gedekt is. Dat attest hoort bij het dossier dat de syndicus bewaart, samen met de offerte, het bestek en het verslag van de algemene vergadering waarin het werk werd goedgekeurd. Bij een appartementsgebouw met meerdere eigenaars is dat dossier extra belangrijk, omdat een eigenaar die zijn appartement later verkoopt, aan de koper moet kunnen aantonen welke werken aan het gebouw zijn uitgevoerd en onder welke garanties.
Naast de tienjarige aansprakelijkheid is er de gewone verzekering die de aannemer moet hebben voor schade die tijdens de uitvoering ontstaat: een lekkage door een tijdelijk niet waterdicht dak tijdens de werken, schade aan de gevel door een steiger, of letsel bij een derde die toevallig langs het gebouw loopt. Bij een appartementsgebouw is dat risico reëel, omdat er tijdens de werken bewoners in en uit blijven gaan, er soms een gemeenschappelijke inkomhal of lift gebruikt wordt door de aannemer, en de werf zich niet netjes laat afsluiten zoals bij een vrijstaande woning. De vereniging van mede-eigenaars doet er daarom goed aan om, naast het attest van de tienjarige aansprakelijkheid, ook de polis van de aansprakelijkheidsverzekering van de aannemer op te vragen, en te laten navragen door de eigen verzekeraar van het gebouw of er tijdens de werken een aanvullende dekking nodig is.
Dat raakt ook de rol van de veiligheidscoördinator. Zodra er tijdens de werken meerdere aannemers of onderaannemers tegelijk of achtereenvolgens actief zijn, wat bij de herbedekking van een dak boven meerdere appartementen vaak het geval is omdat er ook loodgieters, stukadoors of technici voor de dakisolatie bij betrokken kunnen zijn, moet er een veiligheidscoördinator worden aangesteld. Die stelt ook het postinterventiedossier op of vult het aan, het document dat na de werken bewaard blijft en dat toekomstige aannemers moet informeren over wat er in het dak zit en hoe het is opgebouwd. Bij een appartementsgebouw is dat dossier des te belangrijker omdat het gebouw over de jaren door verschillende aannemers wordt onderhouden, en niemand van hen de volledige geschiedenis van het gebouw kent zoals een eigenaar van een eengezinswoning dat wel kan navertellen.
Voor de vereniging van mede-eigenaars, via de syndicus, komt het neer op een vaste reeks documenten die voor de start van de werken op tafel moeten liggen. Het verslag van de algemene vergadering waarin het werk en de aannemer zijn goedgekeurd, is het eerste stuk, omdat het de bevoegdheid van de syndicus om verder te gaan bevestigt. Het attest van de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering is het tweede, met de naam van de verzekeraar en het polisnummer, specifiek voor dit project. Het bewijs van de gewone aansprakelijkheidsverzekering van de aannemer voor schade tijdens de uitvoering is het derde. Waar van toepassing komt daar de omgevingsvergunning bij, met de naam van de aannemer die erin vermeld staat overeenstemmend met de aannemer die effectief het werk uitvoert, en de aanstelling van een veiligheidscoördinator zodra er meerdere partijen op de werf actief zijn.
Deze volgorde en deze documenten gelden voor het dakwerk zelf, maar de onderliggende principes van de tienjarige aansprakelijkheid en het verzekeringsattest zijn dezelfde als bij andere types gebouwen; het verschil bij een appartementsgebouw zit niet in de verzekering op zich, maar in wie ze mag opvragen en wanneer in het traject dat gebeurt. Een syndicus die dit dossier op orde heeft voordat de aannemer met de felsplaten op de werf verschijnt, bespaart de vereniging van mede-eigenaars veel discussie achteraf, en zorgt ervoor dat elke mede-eigenaar, ook wie niet aanwezig was op de vergadering, kan nagaan dat het besluit correct is genomen en het werk correct is verzekerd.
Wie als syndicus of als lid van de raad van mede-eigendom dit traject voor het eerst doorloopt, doet er goed aan om deze drie stappen in die volgorde te agenderen: eerst het besluit van de algemene vergadering met een concrete offerte, dan de vergunning en de aanstelling van de veiligheidscoördinator waar nodig, en pas dan de vraag naar de verzekeringsattesten van de aannemer voor beide risico's. Wie dat dossier compleet heeft voordat de eerste plaat op het dak ligt, heeft voor de volgende tien jaar een sluitend antwoord klaar voor elke mede-eigenaar die ernaar vraagt.