Klikzink
Wanneer het dak van een appartementsgebouw wordt vervangen, herbouwd of ingrijpend aangepakt, geldt in elk van de drie gewesten een verplichting om het hemelwater dat op dat dak valt op een voorgeschreven manier te beheren. De regel zelf verschilt weinig van die bij een gewone woning: water dat op een verharde of overdekte oppervlakte valt, moet worden opgevangen, gebufferd of ter plaatse geïnfiltreerd, en mag niet zomaar ongehinderd naar de riolering of de openbare weg stromen. Bij een appartementsgebouw komt daar één laag bovenop die het traject fundamenteel anders maakt: het is niet één eigenaar die beslist, maar de vereniging van mede-eigenaars, en die vereniging moet een besluit nemen vóór er ook maar één vergunning wordt aangevraagd.
Dat verandert de volgorde van het hele project. Bij een eengezinswoning bespreekt de eigenaar het met de aannemer, vraagt die de vergunning aan en gaat het werk van start zodra die binnen is. Bij een appartementsgebouw met een gemeenschappelijk dak ligt dat dak, samen met de constructie en de waterhuishouding errond, in de gemeenschappelijke delen. Elke ingreep die de opvang of afvoer van hemelwater wijzigt, is een beslissing over die gemeenschappelijke delen, en dat betekent dat de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars zich erover moet uitspreken vóór de syndicus een architect of aannemer mag aanstellen om de vergunning voor te bereiden. Wie dat omdraait, en eerst een technisch dossier laat samenstellen zonder mandaat van de vergadering, loopt het risico dat het hele traject achteraf wordt teruggefloten omdat de juiste meerderheid nooit is gehaald.
Bij een dakrenovatie van een alleenstaand huis is de link tussen het dakoppervlak en de hemelwaterverplichting relatief eenvoudig: één eigenaar, één perceel, één regenwaterput of infiltratievoorziening. Bij een appartementsgebouw ligt het dakoppervlak vaak groter, en de vraag waar het water na de regenpijp naartoe gaat, raakt meteen de collectieve installaties: een gemeenschappelijke regenwaterput, een gedeelde infiltratievoorziening in de tuin, of een aansluiting op een buffersysteem dat destijds bij de bouw van het gebouw is aangelegd. Wie het dak vervangen en tegelijk de fels- of klikprofielen anders laat aflopen, wijzigt daardoor mogelijk ook de belasting op die gemeenschappelijke installatie, en dat is precies waarom de gemeenten en gewesten hier zwaarder naar kijken dan bij een eenvoudige vervanging op een woning. Hoe de verordening in algemene zin werkt bij een felsdak, leggen wij uitgebreider uit op [de hemelwaterverordening bij een felsdak in België](/belgie/hemelwater); op deze pagina gaat het specifiek over wat er verandert wanneer dat dak op een gebouw met meerdere eigenaars ligt.
De vereniging van mede-eigenaars is in de drie gewesten de rechtspersoon die over de gemeenschappelijke delen beslist, en het dak van een appartementsgebouw behoort daartoe zonder uitzondering. Een dakvervanging waarbij de hemelwaterafvoer wijzigt -- bijvoorbeeld omdat een plat dak wordt vervangen door een hellend dak met stalen felsbanen, of omdat de bestaande regenpijpen anders worden aangesloten -- vergt een besluit van de algemene vergadering, met de meerderheid die voor werken aan gemeenschappelijke delen is vereist. De syndicus zet dat besluit vervolgens om in een concrete opdracht: een architect of studiebureau dat het dossier voor de omgevingsvergunning opstelt, en daarin ook de hemelwaterparagraaf verwerkt. Pas wanneer de vergunning is verleend, mag het werk starten. Deze volgorde -- eerst het besluit van de vereniging, dan de vergunning, dan pas het werk -- is de kern van wat een appartementsgebouw onderscheidt van een gewone woning, en ze geldt onafhankelijk van het gewest waarin het gebouw ligt.
In de praktijk loopt dit meestal via de jaarlijkse algemene vergadering, waarop de syndicus het dakdossier als agendapunt opneemt, vaak na een voorafgaand advies van een architect over de staat van het dak en de mogelijke opties. Wanneer het dak dringend aan vervanging toe is -- bijvoorbeeld na waterschade -- kan een bijzondere algemene vergadering worden samengeroepen, maar ook dan blijft het principe gelden dat de vereniging zich moet uitspreken over de gemeenschappelijke ingreep, inclusief de manier waarop het hemelwater voortaan wordt beheerd, vóór de vergunningsaanvraag wordt ingediend.
Of de aanvraag nu via het Vlaamse omgevingsvergunningsloket, de Waalse procedure onder het Code du Développement Territorial (het wetboek dat de ruimtelijke ontwikkeling regelt) of het Brusselse traject onder het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening verloopt, in alle drie de gewesten hoort een beschrijving van de hemelwaterafvoer bij het dossier zodra het dakoppervlak wijzigt. Bij een appartementsgebouw voegt de architect daar doorgaans een tekening bij van het bestaande en het nieuwe afvoersysteem: waar de regenpijpen uitkomen, of er een gemeenschappelijke regenwaterput of infiltratievoorziening is, en hoe die na de werken blijft functioneren of wordt aangepast. Loopt het gebouw tegen de kans aan dat de bestaande buffercapaciteit niet meer volstaat -- bijvoorbeeld omdat het nieuwe dak een groter afwaterend oppervlak heeft dan het oude, wat kan gebeuren wanneer een plat dak met een lage borstwering wordt vervangen door een hellend dak -- dan zal de vergunningverlenende overheid vragen om die capaciteit uit te breiden, wat in de praktijk kan betekenen dat de gemeenschappelijke tuin of een ondergrondse ruimte wordt aangepast voor een grotere put of een infiltratievoorziening.
Dit is meteen ook een punt waar de vereniging van mede-eigenaars vooraf goed aan doet zich te informeren: een uitbreiding van de gemeenschappelijke infiltratievoorziening raakt niet alleen het dak, maar ook de tuin, de parkeergarage of andere gemeenschappelijke delen, en dat vergt mogelijk een afzonderlijke stemming of minstens een duidelijke toelichting op de vergadering waar het dakbesluit wordt genomen. Wie dat niet vooraf laat onderzoeken, riskeert dat de vergunningsaanvraag wordt aangevuld of stilgelegd omdat de overheid een technisch antwoord verwacht dat de architect zonder mandaat van de vereniging niet kan geven.
Waar de eigenlijke norm vandaan komt en waar ze gecontroleerd wordt, hangt af van het gewest en van de gemeente waarin het gebouw ligt: sommige gemeenten hebben een eigen, strengere hemelwaterverordening naast de gewestelijke regel. De gemeentelijke stedenbouwkundige dienst of de fonctionnaire délégué (de gewestelijke ambtenaar die de vergunningsaanvraag beoordeelt) van het gewest kan dat voor het specifieke gebouw en de specifieke ligging bevestigen, en dat gebeurt doorgaans al bij het voorafgaand overleg dat de architect met de gemeente voert vóór de aanvraag wordt ingediend.
De kosten van een dakvervanging met een aangepaste hemelwaterafvoer worden bij een appartementsgebouw over de mede-eigenaars verdeeld volgens de aandelen in de gemeenschappelijke delen, zoals die in de statuten zijn vastgelegd. Voor de premies die de gewesten voorzien voor het scheiden of bufferen van hemelwater, geldt hetzelfde: de vereniging van mede-eigenaars vraagt de premie meestal aan als rechtspersoon voor het gemeenschappelijke deel van het werk, en de syndicus verrekent het voordeel in de afrekening aan de mede-eigenaars. Omdat de voorwaarden en de bedragen van die premies regelmatig wijzigen en per gewest verschillen, vraagt de syndicus of de architect het actuele bedrag best rechtstreeks op bij de gewestelijke of gemeentelijke dienst die de premie uitkeert, vóór de algemene vergadering een definitief besluit neemt over de financiering van het dak.
Staat er een dakvervanging op de agenda van uw appartementsgebouw, dan begint het traject niet bij de architect of de aannemer, maar bij de algemene vergadering: zorg dat het besluit over het dak, inclusief de manier waarop het hemelwater voortaan wordt opgevangen of geïnfiltreerd, formeel is genomen vóór er een vergunningsdossier wordt opgesteld. Vraag de syndicus om vooraf te laten nagaan of de bestaande gemeenschappelijke infiltratievoorziening of regenwaterput nog volstaat, en laat de architect dat punt met de gemeente of het gewest aftoetsen tijdens het voorafgaand overleg. Zo doorloopt u de juiste volgorde -- besluit, vergunning, werk -- en voorkomt u dat het dossier vertraging oploopt op een punt dat achteraf moeilijk te herstellen is.