Klikzink
Een conformiteitsattest hoort bij een huurwoning, maar de vraag komt ook op als een school, een gemeentelijk gebouw of een andere overheidslocatie deels of geheel wordt verhuurd, of als een lokaal bestuur een pand aankoopt en het daarna als woonruimte laat gebruiken. De kwaliteitsnormen die aan het attest ten grondslag liggen, gelden dan onverkort: een dak dat lekt, een dakbedekking die niet meer waterdicht is, of een dakconstructie die vocht doorlaat, telt mee als gebrek, precies zoals bij een gewone huurwoning. Het verschil zit niet in de norm, maar in hoe het dak tot stand is gekomen en wie ervoor verantwoordelijk is.
Bij een school of openbaar gebouw is het dak zelden het werk van één aannemer die naar eigen inzicht materiaal en uitvoering kiest. Het werk is aanbesteed, met een bestek waarin de eisen vooraf zijn vastgelegd door een ontwerper, een architect of een studiebureau dat het dak zelf niet legt. Dat bestek beschrijft de plaatdikte, de bevestigingswijze, de minimale dakhelling en de normen waaraan het materiaal moet voldoen, en de aannemer die de opdracht wint, voert dat uit zoals het er staat. Wanneer er later een conformiteitscontrole volgt omdat het gebouw of een deel ervan verhuurd wordt, is het niet de aannemer maar het bestek dat bepaalt of het dak aan de regels voldoet, en dat bestek is meestal al jaren oud tegen de tijd dat de controle plaatsvindt.
De controle zelf verloopt zoals bij elke andere huurwoning: een gemachtigd controleur beoordeelt de technische staat van het pand aan de hand van een puntensysteem, en het dak is daarin een van de onderdelen die meetellen. Vocht op de zolder, doorslag in het plafond van een klaslokaal, of duidelijke corrosie aan een regenwaterafvoer wegen mee in de beoordeling, ongeacht of het gebouw eigendom is van een gemeente, een schoolbestuur of een intercommunale. Het feit dat een gebouw publiek is, verandert niets aan de norm; het verandert wel aan wie de rekening krijgt als er iets niet in orde is, en aan hoe lang het duurt voor dat wordt rechtgezet.
Waar bij een gewone woning een gebrek meestal terug te voeren is op achterstallig onderhoud of een verkeerde keuze van de eigenaar, ligt de oorzaak bij een aanbesteed dak vaker in het bestek zelf. Een studiebureau dat een dakhelling voorschrijft die net onder de zes graden ligt die voor een felsdak nodig zijn, of dat een plaatdikte opgeeft die niet overeenkomt met de courante 0,55 mm, zet daarmee al bij de start een fout in het project die pas jaren later aan het licht komt, op het moment dat een controleur het dak beoordeelt voor een conformiteitsattest. De aannemer die het werk destijds uitvoerde, heeft het bestek gevolgd en kan achteraf zelden aansprakelijk gesteld worden voor een keuze die niet de zijne was.
Dit is een andere situatie dan bij een veranda of een aanbouw, waar de eigenaar zelf de opdracht geeft en de keuzes veelal rechtstreeks met de aannemer maakt, zoals wij beschrijven bij [het conformiteitsattest en de veranda](/belgie/conformiteitsattest/veranda). Bij een school of openbaar gebouw zit er een extra laag tussen: de ontwerper die het bestek schreef, de aanbestedende overheid die het bestek goedkeurde, en de aannemer die uitvoerde binnen de marges die het bestek toeliet. Wie het conformiteitsattest wil herstellen na een negatieve beoordeling, moet dus eerst uitzoeken in welke van die drie fases de fout is ontstaan, voordat er een oplossing bepaald kan worden.
Omdat het om een aanbesteed werk gaat, is de tienjarige aansprakelijkheid van de architect en de aannemer hier vaak nog wel inroepbaar, mits het gebrek binnen die termijn aan het licht komt en het de stabiliteit of de waterdichtheid van het gebouw in het gedrang brengt. Een dak dat structureel lekt door een verkeerd voorgeschreven detail bij de aansluiting op de nok, kan onder die aansprakelijkheid vallen, en het is de moeite waard dat te laten nagaan voordat het lokaal bestuur zelf de herstelling bekostigt. Wij lichten die aansluiting toe bij de dakkapel en de uitbouw, maar het principe van een detail dat niet klopt geldt evengoed bij een schoolgebouw met een complexe daklijn.
Bij elk gebouw waar een veiligheidscoördinator bij de bouw betrokken was, wat bij een school of een ander publiek gebouw vrijwel altijd het geval is, hoort ook een postinterventiedossier te bestaan. Dat dossier beschrijft de opbouw van het dak, de gebruikte materialen en de manier waarop het onderhouden en gerepareerd moet worden. Bij een conformiteitscontrole is dat dossier een waardevol stuk: het toont aan wat er origineel voorzien was, en het maakt het verschil zichtbaar tussen een gebrek dat door slijtage is ontstaan en een gebrek dat al bij de oplevering aanwezig was. Een lokaal bestuur dat dit dossier niet kan terugvinden, staat bij een geschil met de oorspronkelijke aannemer of ontwerper met minder bewijs in handen.
Bij een gewone huurwoning is het duidelijk: de verhuurder moet het gebrek herstellen om het conformiteitsattest te behouden of te verkrijgen. Bij een school of openbaar gebouw ligt de verantwoordelijkheid formeel ook bij de verhurende instantie, meestal het lokaal bestuur of de vereniging die het gebouw beheert, maar de weg naar herstel loopt vaak via een nieuwe aanbesteding. Een dakherstelling aan een schoolgebouw kan niet zomaar aan een aannemer worden toegewezen zoals bij een particuliere woning; boven een bepaalde waarde moet ook die herstelling opnieuw via een bestek en een gunningsprocedure verlopen, wat de tijd tussen vaststelling van het gebrek en effectief herstel aanzienlijk verlengt.
Dat heeft gevolgen voor de termijn waarbinnen het conformiteitsattest in orde gebracht kan worden. Waar een particuliere eigenaar een aannemer binnen enkele weken aan het werk kan zetten, moet een lokaal bestuur eerst een bestek opstellen, een procedure doorlopen en een aannemer aanduiden, wat het traject van maanden tot soms langer dan een jaar kan maken. Wie de looptijd van dat proces beter wil inschatten voor een gewone verhuursituatie, vindt daarvoor achtergrond bij de pagina over hoelang de aanvraag van een conformiteitsattest duurt, maar bij een openbaar gebouw moet die termijn dus verlengd worden met de tijd die de aanbestedingsprocedure zelf in beslag neemt.
Wie vandaag een bestek opstelt voor een dak op een school of een ander openbaar gebouw, doet er goed aan rekening te houden met de kwaliteitsnormen die later bij verhuur gelden, ook als het gebouw op het moment van de aanbesteding nog niet voor verhuur bestemd is. Bestemmingen veranderen, en een schoolgebouw dat over tien jaar leegstaat, wordt niet zelden verhuurd aan een andere instelling of vereniging. Een dakhelling die ruim boven het minimum ligt, een plaatdikte die niet op de grens van het toelaatbare zit, en een bevestigingswijze die in de EPB-documentatie en het postinterventiedossier correct is vastgelegd, besparen de toekomstige beheerder van het gebouw een discussie die zich pas jaren later aandient.
Wie nu met een conformiteitsprobleem zit bij een school of een ander openbaar gebouw, doet er goed aan eerst het bestek en het postinterventiedossier op te vragen bij de dienst die de oorspronkelijke aanbesteding beheerde, en pas daarna een aannemer te raadplegen over de omvang van het herstel.