Klikzink
Wie een woning verhuurt in België, moet er zeker van zijn dat die woning voldoet aan de geldende kwaliteitsnormen. Dat geldt voor de volledige woning, en dus ook voor een veranda of aanbouw die later tegen de bestaande gevel is gezet. Een klein glazen volume met een plat of licht hellend dak lijkt op het eerste gezicht een detail, maar bij de controle voor een conformiteitsattest is het vaak precies dat detail waarop de keurder blijft steken. Wij zien in de praktijk telkens dezelfde twee knelpunten terugkomen: de aansluiting tussen het nieuwe dakje en de oude gevel, en de vraag of er ooit een vergunning voor die aanbouw is aangevraagd.
In elk van de drie gewesten geldt een set minimale kwaliteitseisen waaraan een huurwoning moet voldoen. Die eisen gaan over veiligheid, gezondheid en elementair comfort, en een dak dat water doorlaat valt daar zonder twijfel onder. Vocht dat via een lekkende aansluiting de woning binnendringt, tast niet alleen de veranda zelf aan maar ook de aangrenzende muur, de vloer en op termijn de gezondheid van de huurder. Een conformiteitsattest is het document waarmee een gewestelijke of gemeentelijke controleur bevestigt dat de woning aan die normen voldoet. In het Vlaamse Gewest gebeurt die controle door Wonen-Vlaanderen of een erkende technisch controleur, in het Waalse Gewest door de bevoegde dienst van de SPW, en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest door de Directie Huisvesting. De procedure verschilt in detail, maar de kern is overal dezelfde: een controleur komt ter plaatse en beoordeelt de woning aan de hand van een vaste lijst gebreken, waarbij een structureel vochtprobleem zwaar doorweegt.
Een veranda of kleine aanbouw wordt meestal na de bouw van de woning zelf gerealiseerd, vaak door een andere aannemer dan wie de oorspronkelijke gevel optrok. Dat maakt de aansluiting tussen beide constructies het meest kwetsbare punt van het hele volume. Het dak van de aanbouw moet op een waterdichte manier tegen de bestaande gevel aansluiten, met een correcte opstand en een fels of felsbaan die voldoende hoog tegen de muur oploopt. Wordt die opstand te laag gehouden, of wordt de aansluiting alleen met een kit- of siliconevoeg afgedicht in plaats van met een mechanische, waterdichte overgang, dan is een lek op termijn bijna onvermijdelijk. Bij een felsdak los van een aanbouw is diezelfde aansluiting op de nok of de gevel een courant aandachtspunt, zoals wij uitleggen bij [de aansluiting op de nok](/belgie/conformiteitsattest); bij een veranda komt daar nog bij dat het dakvlak vaak klein en de dakhelling minimaal is, wat de foutmarge kleiner maakt.
Omdat het om een beperkt oppervlak gaat, wordt er bij een veranda soms bewust gekozen voor een goedkopere, snellere oplossing dan bij een volwaardige dakrenovatie. Dat is een misvatting: net op een klein vlak met een gevoelige aansluiting telt de kwaliteit van de fels en de bevestiging extra zwaar, omdat er weinig ruimte is om een fout in de looprichting van het water te compenseren. Een stalen felsbaan die blind bevestigd wordt met klemmen, zonder doorboring van de plaat, geeft op zo'n klein vlak net iets meer zekerheid dan een systeem met zichtbare bevestiging, omdat er structureel minder aangrijpingspunten voor water zijn.
Het tweede knelpunt is minstens zo courant: de vergunning. Een veranda of aanbouw tegen een bestaande gevel valt in de meeste gevallen onder de omgevingsvergunning, en de vrijstellingen die voor kleine bijgebouwen soms gelden, zijn niet automatisch van toepassing op een aanbouw die tegen de woning zelf staat. In het Vlaamse Gewest toetst de gemeente of de bevoegde overheid dit aan het Vlaams Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), in het Waalse Gewest aan de Code du Développement Territorial (CoDT, het wetboek voor ruimtelijke ontwikkeling), en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest aan het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening (BWRO). Veel veranda's zijn destijds gebouwd door de vorige eigenaar, soms decennia geleden, zonder dat daarvoor een vergunning werd aangevraagd of zonder dat het dossier bewaard is gebleven.
Bij een conformiteitsattest wordt op zich niet standaard de vergunningstoestand van elk bijgebouw nagetrokken zoals bij een verkoop. Toch loopt een verhuurder een risico: als de controleur tijdens het bezoek twijfelt aan de staat van de constructie, of als de gemeente via een andere weg kennis krijgt van een niet-vergunde aanbouw, kan dat tot een handhavingsdossier leiden dat los staat van de verhuur maar er wel de aanleiding voor was. Wij raden daarom aan om, vóór u een woning met veranda verhuurt, nazicht te doen bij de gemeente of de aanbouw destijds vergund werd, en zo nodig een regularisatie op te starten. Dat is een ander traject dan bij nieuwbouw, waar de vergunning per definitie al bij de start van de werken in orde moet zijn, zoals wij toelichten bij [het conformiteitsattest bij nieuwbouw](/belgie/conformiteitsattest/nieuwbouwwoning).
Stelt de controleur tijdens het bezoek vochtsporen, een doorbuigende plaat of een slecht afgewerkte aansluiting vast, dan krijgt u meestal de kans om het gebrek te herstellen en een herkeuring aan te vragen. Bij een klein volume zoals een veranda is dat vaak sneller te verhelpen dan bij een volledig dak: de aansluiting wordt opnieuw uitgevoerd met een correcte opstand, eventueel met een nieuwe felsbaan op maat gesneden voor het beperkte oppervlak, en de klemmen worden zo geplaatst dat de plaat bij temperatuurschommelingen vrij kan bewegen zonder dat de sneden in het materiaal onder spanning komen. Voor dit soort herstelwerk is geen aparte veiligheidscoördinator vereist als het om een eenvoudige, kortlopende ingreep bij een bestaande particuliere woning gaat; bij grotere of meer complexe werven, met meerdere aannemers op de werf, blijft die coördinatie wel verplicht en wordt het werk opgenomen in het postinterventiedossier van de woning.
Houdt u rekening met de premies die in elk gewest bestaan voor renovatiewerken, dan is het goed te weten dat een aanpassing aan een veranda soms in aanmerking komt, afhankelijk van de aard van de ingreep en de EPB-eisen die van toepassing zijn. De voorwaarden en de actuele bedragen verschillen per gewest en wijzigen jaarlijks; die vindt u bij de energie- of klimaatadministratie van het Vlaamse, Waalse of Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Ook het verlaagde btw-tarief voor renovatiewerken aan een voldoende oude woning kan van toepassing zijn op de aanpassing van een aanbouw, op voorwaarde dat de aannemer de juiste verklaring op de factuur vermeldt.
Controleer, vóór u een woning met veranda of aanbouw verhuurt, twee dingen: of de aansluiting tussen het aanbouwdak en de bestaande gevel waterdicht en degelijk is uitgevoerd, en of er destijds een vergunning voor die aanbouw werd afgegeven. Is een van beide niet in orde, dan regelt u dat best vóór het bezoek van de controleur, niet erna. Een aannemer die met stalen felsbanen werkt, op maat gezaagd voor het beperkte oppervlak van een veranda en blind bevestigd met klemmen, kan de aansluiting op de gevel in één werkgang herstellen zonder dat u het volledige aanbouwdak moet vervangen.