Klikzink
Een hoeve die een nieuwe bestemming krijgt, is een van de meest gelaagde dossiers die een aannemer of bouwheer op zijn bord kan krijgen. Er verandert niet alleen iets aan het gebouw, er verandert iets aan de functie: van agrarisch naar wonen, van loods naar kantoor, van stal naar meergezinswoning. Die bestemmingswijziging brengt de omgevingsvergunning in beeld, en daarmee komt automatisch de watertoets mee. Wie enkel het dak vervangt en verder niets wijzigt aan de bestemming, zit in een ander verhaal, dat wij beschrijven bij [de watertoets en verharde oppervlakte bij een dakrenovatie](/belgie/watertoets/dakrenovatie). Bij een hoeve met een nieuwe bestemming ligt dat anders, omdat de aanvraag als geheel wordt beoordeeld en het bestaande dak daar middenin staat.
Een dak, hoe oud ook, is en blijft verharde oppervlakte. Het regenwater dat erop valt, wordt afgeleid naar een dakgoot en van daar naar de riolering, een gracht of een infiltratievoorziening, in plaats van rechtstreeks in de bodem te trekken. Voor de watertoets maakt het in principe niet uit of dat dak er al vijftig jaar ligt of morgen wordt gelegd: het telt mee in de berekening van de totale verharde oppervlakte van het perceel. Bij een gewone dakrenovatie verandert daar niets aan, want het bestaande dak wordt vervangen door een nieuw dak op exact dezelfde plaats en met exact dezelfde omvang. Bij een hoeve met een nieuwe bestemming ligt de vraag net iets anders: gaat de vergunningverlener de bestaande verharding als aanwezig en dus neutraal beschouwen, of wordt het hele dossier herbekeken alsof het gebouw voor het eerst wordt beoordeeld?
Het antwoord hangt af van wat er in de aanvraag nog meer gebeurt. Een hoeve wordt zelden herbestemd zonder dat er ook wordt bijgebouwd, verbouwd of verhard: een nieuwe inrit, een terras, een bijgebouw voor de fietsen of de technische installaties, een parking voor de bezoekers van een B&B of kantoorfunctie. Die extra verharding komt wél boven op wat er al lag, en daarover gaat de watertoets altijd. De vergunningverlenende overheid — de gemeente voor de meeste dossiers, of de gewestelijke overheid en in bepaalde gevallen de fonctionnaire délégué (de gewestelijke ambtenaar die over bepaalde vergunningsdossiers een bindend advies geeft) voor grotere of gevoelige dossiers — bekijkt het geheel van de aanvraag, en dus ook het bestaande dak, als daar tegelijk aan wordt gewerkt.
Neem een hoeve waarvan de voormalige stallen en schuren worden omgebouwd tot een woning, met behoud van de bestaande buitenmuren en het bestaande dakvolume. De aanvrager vervangt het dak, dat vroeger enkel de veestapel droog moest houden, door een dak dat aan de huidige eisen voldoet: geïsoleerd, winddicht, en met een dakbedekking die decennia meegaat. Voor dat soort werk wordt in de praktijk vaak gekozen voor een stalen felsdak, net omdat het op een bestaand dakvlak zonder ingrijpende aanpassing van de dakconstructie kan worden aangebracht en weinig bijkomend gewicht toevoegt.
De bestemmingswijziging van agrarisch naar wonen brengt de EPB-eisen (Energieprestatie en Binnenklimaat) voor het eerst volledig in beeld. Een landbouwgebouw viel daar in zijn oude functie niet onder, een woning wel, en dat betekent dat het dak, de gevels en de vloeren aan de huidige isolatie- en luchtdichtheidseisen moeten voldoen zodra de functie wijzigt. Die EPB-verplichting staat los van de watertoets, maar ze wordt in de praktijk vaak in één beweging met de vergunningsaanvraag behandeld, en de aannemer die de offerte opstelt, moet met beide rekening houden. De architect zal daarom niet enkel het dakvlak bekijken, maar ook de oppervlakte van de erf- en toegangsverharding rond de hoeve, want die twee elementen worden in het dossier samen beoordeeld.
De reden dat het bestaande dak van de hoeve in dit dossier wél opnieuw wordt bekeken, terwijl het bij een zuivere dakrenovatie meestal neutraal blijft, zit in de aard van de aanvraag. Een bestemmingswijziging vereist een omgevingsvergunning waarin de volledige waterhuishouding van het perceel wordt beoordeeld: wat er binnenkomt aan verharding, wat er verdwijnt, en wat er blijft. Bij een hoeve die al decennia bewoond of gebruikt wordt zonder functiewijziging, is die vraag nooit opnieuw gesteld. Zodra de bestemming wijzigt, wordt het dossier in zekere zin heropend, en dat is het moment waarop de gemeente of de bevoegde overheid kan vragen om de volledige verharde oppervlakte, inclusief het dak, in de watertoetsberekening op te nemen.
In de praktijk betekent dit voor de bouwheer meestal niet dat het bestaande dak zelf een probleem vormt — het ligt er al, het verandert niet van oppervlakte — maar wel dat de compensatie voor de bijkomende verharding groter kan uitvallen dan wanneer enkel die bijkomende verharding zelf werd beoordeeld. De regenwaterput of infiltratievoorziening moet dan gedimensioneerd worden op het gebouw in zijn geheel, niet enkel op het nieuwe stukje verharding. Dat is een detail dat nogal eens over het hoofd wordt gezien in een vroege kostenraming, en dat achteraf tot een onaangename verrassing kan leiden wanneer de gemeente een grotere buffer eist dan aanvankelijk begroot.
Ook bij een hoeveherbestemming loopt de procedure zelf via het gewest waarin het gebouw ligt. In Vlaanderen wordt de watertoets uitgevoerd binnen het kader van het Vlaams Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) en de regelgeving rond de watertoets, en beoordeelt de gemeente — of bij een groter dossier de deputatie of de Vlaamse overheid — de aanvraag met advies van de rioolbeheerder of Vlaamse Milieumaatschappij. In het Waalse Gewest verloopt de aanvraag via het Waalse Code du Développement Territorial (CoDT), waarbij bij een bestemmingswijziging van een hoeve vaak ook het advies van de bevoegde waterbeheerder wordt gevraagd, en waar de fonctionnaire délégué in bepaalde dossiers een bindend advies geeft. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, waar hoeves zeldzamer zijn maar vergelijkbare herbestemmingen van oude bedrijfsgebouwen wel voorkomen, geldt het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening (BWRO) en wordt de waterhuishouding beoordeeld door Leefmilieu Brussel. De basisredenering — verharde oppervlakte optellen, compensatie voorzien — is in de drie gewesten gelijk; de instantie, de terminologie en de precieze berekeningswijze verschillen.
Omdat een hoeve vaak in agrarisch gebied ligt, kan de bestemmingswijziging bovendien raken aan de ruimtelijke bestemming zelf, wat een aparte beoordeling vergt naast de watertoets. Dat is een tweede laag in het dossier die niets met het dak te maken heeft, maar er wel voor zorgt dat de aanvraag als complex wordt behandeld en dat de architect er goed aan doet om de watertoets vroeg in het traject te laten uitvoeren, in plaats van ze als bijzaak mee te nemen bij de laatste indiening.
Wie een hoeve herbestemt, doet er goed aan om samen met de architect eerst een volledige opmeting te laten maken van alle verharde oppervlakte op het perceel: het dak, de erfverharding, de inritten en de nieuwe aanleg. Pas met dat volledige overzicht kan de watertoets correct worden doorlopen en kan de gemeente of de bevoegde overheid een gefundeerd advies geven over de nodige buffering. Voor het dak zelf raden wij aan om tijdig contact op te nemen met een dakdekker die ervaring heeft met stalen felsdaken op bestaande dakconstructies, zodat de keuze van het materiaal, de fels van 35 mm en de bevestiging op de bestaande gordingen goed op elkaar worden afgestemd voordat de vergunningsaanvraag wordt ingediend. Zo vermijdt u dat het dakplan achteraf nog moet worden aangepast aan de eisen van de watertoets of de EPB-verplichting.