Klikzink
Wie in Vlaanderen een woning verhuurt, krijgt te maken met de Vlaamse Codex Wonen en de kwaliteitsnormen die daaruit volgen. Een conformiteitsattest is het bewijs dat een woning aan die normen voldoet, en het dak is daarbij geen bijzaak. Een lekkend dak, doorslaande vocht op de zolderverdieping of een dakstructuur die verzakt, telt rechtstreeks mee in de beoordeling. Dit is geen detail dat alleen bij oude hoeves of verbouwde panden speelt, zoals wij beschrijven bij [de conformiteitscontrole van een verbouwde hoeve](/belgie/conformiteitsattest/hoeve): het geldt evengoed voor een doodgewoon rijhuis uit de jaren zeventig met een plat dak dat aan het einde van zijn levensduur is.
De controle gebeurt door een technisch onderzoeker die door de gemeente of door Wonen in Vlaanderen is erkend. Die onderzoeker doorloopt een puntenlijst met verplichte en optionele gebreken, verdeeld over categorieën als vochtigheid, stabiliteit en veiligheid. Het dak komt op meerdere plekken in die lijst terug: als drager van vocht wanneer er lekken zijn, als stabiliteitsrisico wanneer de dakconstructie zichtbaar doorbuigt of aangetast is door houtrot, en soms als veiligheidsrisico wanneer een dakraam of dakkoepel niet meer sluit. Een dak dat op het moment van de controle droog is, technisch in orde en zonder zichtbare schade aan de binnenzijde, levert normaal gezien geen strafpunten op, wat het dak precies is dat erop ligt, doet er voor de score niet toe.
Daar zit meteen de kern van waar verhuurders zich in vergissen. Het conformiteitsattest gaat niet over de esthetiek van het dak of over de vraag of het materiaal bij de gevel past — dat is een stedenbouwkundige kwestie, geen woonkwaliteitskwestie. Een verhuurder die een oud pannendak laat vervangen door een stalen felsdak om het pand droog en verhuurbaar te houden, doet dat dus met het oog op de kwaliteitsnorm, niet om aan een esthetische verplichting te voldoen. Die twee registers — vergunning en conformiteit — lopen door elkaar in de hoofden van veel eigenaars, en dat leidt tot vertraging wanneer de aanvraag van het attest samenvalt met een verbouwing.
In de praktijk zien we drie situaties waarin het dak een conformiteitsattest laat vastlopen. De eerste is het klassieke geval van een sluipend lek: water dat via de dakrand of een slecht afgewerkte doorvoer binnendringt, zich jarenlang ophoopt in de isolatie en pas zichtbaar wordt als een vochtvlek op het plafond van de bovenste verdieping. De onderzoeker noteert dat als vochtprobleem, en de eigenaar krijgt de opdracht om de oorzaak weg te nemen, niet enkel het plafond te herschilderen.
De tweede situatie is de dakconstructie die niet meer voldoet aan de belasting die erop rust, bijvoorbeeld na een eerdere, slecht uitgevoerde uitbreiding. Dat raakt aan dezelfde vraag die opduikt bij een veranda of aanbouw, zoals wij toelichten bij [het conformiteitsattest en de veranda](/belgie/conformiteitsattest/veranda): een bijgebouwd volume dat niet correct op de bestaande structuur is aangesloten, kan het hele pand in de categorie stabiliteitsrisico duwen. Bij een dak is dat niet anders: een felsdak dat op een verzwakte kapconstructie wordt gelegd, verhelpt het lek maar niet het onderliggende probleem.
De derde situatie is administratief van aard: de eigenaar herstelt het dak, maar vergeet dat de werken zelf een stedenbouwkundige melding of vergunning kunnen vereisen. Dat is een ander traject dan het conformiteitsattest, met een andere instantie en een andere procedure, en het is verstandig die twee niet te verwarren wanneer u een aannemer inschakelt voor een dakvervanging op een huurpand.
In Vlaanderen verloopt de aanvraag van het conformiteitsattest via de gemeente, los van het omgevingsloket dat voor stedenbouwkundige vergunningen wordt gebruikt. Wie tegelijk een vergunning nodig heeft voor het dak — bijvoorbeeld omdat het pand in een beschermd stadsgezicht ligt of omdat de dakvorm wijzigt — dient die aanvraag apart in via het omgevingsloket, met de eigen termijnen en de eigen fonctionnaire délégué of gemeentelijke omgevingsambtenaar die de aanvraag beoordeelt. Beide trajecten kunnen naast elkaar lopen, maar het ene vervangt het andere niet.
De technisch onderzoeker die het conformiteitsonderzoek uitvoert, is erkend door de Vlaamse overheid en werkt met een vast onderzoeksformulier. Voor het dak kijkt die onderzoeker van binnenuit — de zolder, de bovenste plafonds, eventuele lekkages — en niet naar de wijze waarop het dak buiten is afgewerkt. Een dakrenovatie die op zichzelf uitstekend werk is, met correcte aansluitingen aan de nok zoals wij beschrijven bij de nokafwerking, heeft dus alleen invloed op het attest via de binnenkant: droogte, stabiliteit, brandveiligheid van doorvoeren.
Wonen in Vlaanderen is de instantie die de erkenning van onderzoekers beheert en die de puntenlijst en de procedure vastlegt. Wie twijfelt of een dakprobleem als strafpunt telt, kan de actuele lijst met technische normen daar raadplegen. Die lijst wordt periodiek bijgewerkt, en het is die actuele versie die telt op het moment van de controle, niet een oudere versie die de eigenaar nog van een vorige verhuring kent.
Wanneer een dakrenovatie nodig is om het conformiteitsattest te behalen, komt de vraag naar de kostprijs snel op tafel. In Vlaanderen loopt een deel van de ondersteuning voor energetische dakwerken via Fluvius, dat premies toekent voor dakisolatie en voor bepaalde combinaties van dakvervanging met isolatie. Die premies zijn los te zien van het conformiteitsattest zelf: het attest beoordeelt of het dak droog en veilig is, terwijl de Fluvius-premie een tegemoetkoming is voor de energieprestatie van de ingreep.
Omdat de voorwaarden en de hoogte van die premies jaarlijks wijzigen, en omdat ze afhangen van de gekozen isolatiewaarde en van het type dakwerk, is het niet verstandig hier een bedrag te noemen — dat is binnen het jaar achterhaald. De actuele voorwaarden en aanvraagformulieren staan op de website van Fluvius en op Wonen in Vlaanderen, en het is aan te raden die te raadplegen vóór de werken starten, omdat sommige premies enkel gelden wanneer de aanvraag voorafgaat aan de uitvoering.
Daarnaast gelden voor elke ingreep aan het dak de Vlaamse EPB-eisen: de eisen rond isolatie en luchtdichtheid die van toepassing zijn zodra een dak ingrijpend wordt vernieuwd. Die eisen staan los van het conformiteitsattest, maar een dak dat aan de EPB-eisen voldoet, voldoet vrijwel automatisch ook aan de vochtnorm van het conformiteitsattest: een goed geïsoleerd en luchtdicht dak geeft immers geen aanleiding tot condensatie aan de binnenzijde.
Wie een huurwoning met een verouderd of lekkend dak op de markt wil brengen, doet er goed aan de volgorde te bewaken: eerst nagaan of de dakwerken een melding of vergunning vereisen bij de gemeente, dan de werken plannen met een aannemer die de EPB-eisen kent, en pas na afronding het conformiteitsonderzoek aanvragen. Wie twijfelt over de premies, vraagt de actuele voorwaarden op bij Fluvius en bij de dienst Wonen van de eigen gemeente, zodat het attest en de tegemoetkoming niet los van elkaar geregeld worden terwijl ze in de praktijk uit hetzelfde dakproject voortkomen.