Klikzink
De tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect klinkt als een garantie die u achteraf inroept als er iets misloopt. In de praktijk gaat het meestal al mis vóór de werken beginnen, en blijkt dat pas jaren later wanneer de schade zich toont en de verzekeraar de polis erop naslaat. Wij zetten hier de fout op een rijtje die het vaakst terugkomt, wat hij kost als hij pas bij de oplevering aan het licht komt, en wat er bij een dakbedekking wel en niet onder de tienjarige aansprakelijkheid valt. Voor de basis van het stelsel zelf verwijzen wij naar onze uitleg over de tienjarige aansprakelijkheid bij een felsdak in België; hier gaat het specifiek over wat er misgaat.
Sinds de wet van 2018 op de verplichte verzekering van de tienjarige aansprakelijkheid moet elke aannemer en architect die aan een woning werkt, dit gedekt hebben bij een verzekeraar. De fout die wij het vaakst zien, is dat deze verzekering wordt afgesloten op basis van een te lage geraamde waarde van de werken, of dat ze pas wordt afgesloten nadat de werf al gestart is. Beide zijn problematisch. Een te lage raming leidt tot een te lage dekking, waardoor de verzekeraar bij een schadegeval maar een deel van de herstelkosten uitkeert. Een laattijdige afsluiting kan ertoe leiden dat de polis pas ingaat na de aanvang van bepaalde werkzaamheden, met een gat in de dekking voor net dat deel van het dak dat nadien problemen geeft.
Dit speelt sterker bij een dakrenovatie dan bij nieuwbouw, omdat bij renovatie de scheidslijn tussen wat verzekerd moet worden en wat niet, minder duidelijk is. Wij lichten dat verschil toe bij de tienjarige aansprakelijkheid bij een dakrenovatie. Bij een volledige vervanging van de dakbedekking is de inschatting meestal eenvoudig: de volledige oppervlakte valt onder de verzekeringsplicht. Bij een deelvervanging, of wanneer de felsplaten alleen op een uitbreiding komen, wordt vaak vergeten dat ook dat kleinere deel apart gedekt moet zijn, met een eigen attest.
Het probleem met deze fout is dat hij zelden opvalt tijdens de werken. De platen worden gelegd, de fels wordt gesloten, de regenwaterafvoer werkt, en niemand controleert op dat moment of de polis dekkend is. Pas wanneer er jaren later een lek ontstaat bij een storm, of wanneer een koper bij een verkoop het postinterventiedossier en de verzekeringsattesten opvraagt, komt de tekortkoming aan het licht.
Op dat moment zijn de opties beperkt en duur. Als de aannemer nog bestaat en solvabel is, kan de eigenaar hem rechtstreeks aanspreken op grond van de tienjarige aansprakelijkheid, los van de verzekering. Maar als de aannemer failliet is, wat na tien jaar niet ongewoon is, en de verzekering onvoldoende dekt, draait de eigenaar zelf op voor het verschil. Bij een dakbedekking loopt dat snel op: het vervangen van een felsdak wegens een verkeerd uitgevoerde nok- of randafwerking is geen kleine herstelling, en zonder volledige dekking betaalt de eigenaar het deel dat de verzekeraar niet uitkeert uit eigen zak.
Daarnaast is er een vertragend effect bij verkoop. Een notaris of koper die merkt dat het verzekeringsattest ontbreekt of niet overeenstemt met de uitgevoerde werken, kan de verkoop opschorten tot dat rechtgezet is. Voor een aannemer die niet meer bereikbaar is, betekent dat vaak een juridisch en administratief traject dat maanden duurt, terwijl de eigenlijke schade aan het dak intussen verder kan uitbreiden.
De tienjarige aansprakelijkheid geldt voor verborgen gebreken die de stabiliteit, de stevigheid of de waterdichtheid van het gebouw ernstig in het gedrang brengen, en die niet zichtbaar waren bij de oplevering. Bij een dakbedekking met felsplaten valt hieronder typisch: een gebrekkige onderconstructie die de bevestiging van de klemmen niet houdt, een fout in de fels zelf waardoor water systematisch binnendringt, een verkeerd uitgevoerde aansluiting op schoorsteen of dakraam die tot structurele vochtschade leidt, of een te lage dakhelling voor het gekozen systeem waardoor water blijft staan en de onderliggende structuur aantast.
Niet elk gebrek valt eronder. Zuiver esthetische gebreken, zoals een lichte kleurverschuiving van de coating door normale weersinvloeden, vallen niet onder de tienjarige aansprakelijkheid. Ook gewoon onderhoud, zoals het vrijhouden van de regenwaterafvoer van bladeren, valt buiten het stelsel: dat is de verantwoordelijkheid van de eigenaar, niet van de aannemer. En schade die het gevolg is van een gebeurtenis na de oplevering, zoals stormschade aan een op zich correct uitgevoerd dak, valt onder de brandverzekering en niet onder de aansprakelijkheid van de aannemer.
De grens tussen beide categorieën is precies waar het vaak mis loopt in de discussie tussen eigenaar en verzekeraar. Een lek bij de aansluiting op de nok kan wijzen op een uitvoeringsfout, zoals wij uitleggen bij de aansluiting op de nok, maar het kan ook wijzen op een gebrek aan onderhoud van een naburig element. De verzekeraar zal in de praktijk een expert aanstellen om dit te beoordelen, en die beoordeling hangt sterk af van wat in het postinterventiedossier en de oorspronkelijke plannen is vastgelegd.
De tienjarige aansprakelijkheid werkt niet overal identiek. Bij een nieuwbouwwoning is de verzekeringsplicht het meest omvattend, omdat het volledige gebouw nieuw is en de architect wettelijk tussenkomt. Bij kleinere constructies zoals een bijgebouw of tuinhuis, of een carport of luifel, ligt de verzekeringsplicht soms genuanceerder, afhankelijk van de waarde en de aard van de werken; wij werken dat per type gebouw verder uit op de betreffende pagina's. Wie twijfelt of een bepaalde uitbreiding onder de volledige verzekeringsplicht valt, doet er goed aan dit expliciet met de aannemer en de verzekeraar af te toetsen vóór de werf start, in plaats van pas bij de factuur te ontdekken dat de dekking onvolledig was.
Ook het type opdrachtgever speelt een rol. Bij een appartementsgebouw of een bedrijfsgebouw zijn er vaak meerdere partijen betrokken bij het dakwerk, en wordt de verantwoordelijkheid voor de dakbedekking soms onduidelijk verdeeld tussen hoofdaannemer en onderaannemer. Precies daar zien wij vaak dat niemand zich uiteindelijk verantwoordelijk voelt voor de volledige verzekeringsdekking van dat ene onderdeel, het dak, terwijl elke partij dacht dat de andere dat had geregeld.
De kern van deze fout is dat hij onzichtbaar is tot het te laat is. Vraag daarom bij de start van de werf uitdrukkelijk het verzekeringsattest van de tienjarige aansprakelijkheid op, gekoppeld aan de juiste geraamde waarde van de dakwerken, en bewaar dit samen met het postinterventiedossier. Controleer bij een deelvervanging of een uitbreiding afzonderlijk of die dekking ook dat specifieke deel omvat. En laat bij twijfel over wat wel en niet onder het stelsel valt, dit vooraf schriftelijk bevestigen door de aannemer of architect, zodat u bij een geschil niet afhankelijk bent van een interpretatie achteraf.