Klikzink
De verplichte verzekering van de tienjarige aansprakelijkheid bestaat in België om de opdrachtgever te beschermen tegen ernstige gebreken die pas jaren na de oplevering aan het licht komen. Het idee is eenvoudig: wie een dak, een draagstructuur of stabiliteitswerken uitvoert, moet daarvoor verzekerd zijn, zodat er geld is om schade te herstellen als de aannemer intussen failliet is, gestopt is, of gewoon niet meer opneemt. In de praktijk gaat er op dit punt opvallend vaak iets mis, en dat gebeurt bijna altijd vóór de eerste steen gelegd wordt: bij het opvragen, controleren en vastleggen van het bewijs van verzekering. Wie dat op tijd goed doet, bespaart zich achteraf een discussie die niemand wil voeren.
De meest gemaakte fout is dat de opdrachtgever de verzekering wel vraagt, maar pas ná de start van de werken, of dat hij zich tevredenstelt met een mondelinge bevestiging. Een aannemer zegt dan dat het "in orde is", en de opdrachtgever gaat daarop verder. Het probleem is dat een polis op naam van de vennootschap kan staan terwijl de factuur en de werf op naam van een andere structuur lopen, bijvoorbeeld een onderaannemer die het dakwerk uitvoert onder de vlag van de hoofdaannemer. Als er dan tien jaar later een schadegeval optreedt, blijkt de polis niet te dekken wie het werk werkelijk heeft uitgevoerd. Dat is geen theoretisch risico: het is precies het scenario waarin verzekeraars een dossier afwijzen, en de opdrachtgever alleen achterblijft met de herstelkosten.
U heeft als opdrachtgever het recht om vóór de start van de werken een attest van de verzekeraar te vragen, geen belofte van de aannemer zelf. Dat attest vermeldt de naam van de verzekerde onderneming, het polisnummer, de dekkingsperiode en de aard van de gedekte werken. Vraag dit attest specifiek voor de werf in kwestie, of laat u minstens bevestigen dat de lopende polis de werken dekt die op het lastenboek staan. Bij een dakrenovatie met felsplaten is dat doorgaans geen probleem, omdat het om een gangbare dakbedekking gaat, maar bij bijzondere constructies of ongewone dakhellingen is het raadzaam om dat expliciet te laten opnemen. Wij leggen dat proces stap voor stap uit bij [de procedure van de verplichte verzekering](/belgie/verzekering-aannemer/hoe-loopt-de-procedure), en welke stukken daarbij precies horen bij [de documenten die de aannemer moet voorleggen](/belgie/verzekering-aannemer/documenten).
Een tweede fout die vaak pas bij de oplevering aan het licht komt, is dat de verzekering wél bestond bij de start van de werken, maar tussentijds werd opgezegd of niet verlengd, zonder dat de opdrachtgever dat wist. Een polis die loopt op jaarbasis kan aflopen terwijl de werf nog niet is opgeleverd. Als de opdrachtgever alleen bij de offerte een attest heeft gevraagd en daarna niets meer, staat hij bij oplevering met een gat in de dekking, precies op het moment dat het risico begint te lopen. De oplossing is niet ingewikkeld: vraag bij de definitieve oplevering opnieuw een attest, gedateerd rond die datum, en bewaar het samen met de rest van het dossier. Dat moment valt vaak samen met het opstellen van het postinterventiedossier, het document waarin alle gegevens over de gebruikte materialen en technieken worden verzameld voor later onderhoud of latere werken. Beide stukken horen in dezelfde map.
De schade van een ontbrekende of onvolledige verzekering wordt zichtbaar op het slechtst mogelijke moment: wanneer er al een gebrek is vastgesteld. Stel dat een dak met felsplaten na enkele jaren lekt door een fout in de bevestiging van de klemmen, een uitvoeringsfout die onder de tienjarige aansprakelijkheid valt. Zonder geldige verzekering van de aannemer moet de opdrachtgever de herstelling zelf financieren, of een burgerlijke procedure starten tegen een aannemer die intussen misschien niet meer bestaat. Met een geldige polis stapt de opdrachtgever naar de verzekeraar, die het schadedossier behandelt los van de vraag of de aannemer nog actief is. Dat verschil - tussen een telefoontje naar een verzekeraar en een jarenlange procedure tegen een lege vennootschap - is precies waarom de verplichte verzekering bestaat, en precies waarom de controle vooraf zo veel gewicht draagt.
Dit speelt sterker naarmate het gebouw complexer is of meerdere partijen betrokken zijn. Bij een eenvoudige particuliere woning is er meestal één hoofdaannemer en is de controle overzichtelijk. Bij werken waarbij meerdere onderaannemers na elkaar actief zijn op het dak, bijvoorbeeld de ruwbouwaannemer, de dakwerker en de installateur van zonnepanelen, is het niet altijd duidelijk wie voor welk onderdeel aansprakelijk is. Wij bespreken die opdeling van verantwoordelijkheid uitgebreider bij werken aan grotere gebouwen, zoals bij [de verzekering bij werk aan een appartementsgebouw](/belgie/verzekering-aannemer/appartementsgebouw), maar de kernregel geldt overal: elke partij die stabiliteitswerken of dakwerken uitvoert, moet voor dat deel zelf verzekerd zijn, en de opdrachtgever mag dat voor elke partij afzonderlijk navragen.
Een derde, minder besproken punt is wie het bewijs van verzekering eigenlijk moet bewaren, en hoelang. De aansprakelijkheid loopt tien jaar, dus het attest en het postinterventiedossier moeten minstens even lang toegankelijk blijven. Bij een verkoop van het gebouw binnen die periode gaat dat dossier normaal mee naar de nieuwe eigenaar, want die erft ook het recht om bij schade een beroep te doen op de verzekering van de oorspronkelijke aannemer. Wie dat dossier niet kan voorleggen, staat bij een geschil zwakker, ook al was de verzekering destijds wel degelijk in orde. Bewaar het attest dus niet bij de aannemer of de architect, maar in uw eigen dossier, samen met de omgevingsvergunning, de facturen en de plannen.
De rol van de architect en, waar van toepassing, de veiligheidscoördinator ligt hier vooral bij het signaleren, niet bij het overnemen van de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever. Een architect kan wijzen op het ontbreken van een attest, maar de uiteindelijke controle en het bewaren van het bewijs blijven bij de opdrachtgever liggen, zeker bij werken waarvoor geen architect verplicht is. Dat is meteen de reden waarom deze fout zo vaak voorkomt bij kleinere werven: net daar is er niemand die het automatisch opvolgt.
Vraag vóór de start van de werken een naamgebonden attest van de verzekeraar, niet alleen een mondelinge bevestiging van de aannemer. Herhaal die vraag bij de oplevering, en bewaar beide attesten samen met het postinterventiedossier in uw eigen administratie, niet bij de aannemer. Bij werken met meerdere onderaannemers vraagt u het attest voor elke partij die dakwerk of stabiliteitswerk uitvoert. Zo blijft de verzekering wat ze moet zijn: een garantie die u nooit nodig hoeft te gebruiken, maar die klaarligt op het moment dat het wel misgaat.