Klikzink
Een landbouwloods wordt zelden gebouwd om verhuurd te worden als woonruimte, maar in de praktijk gebeurt het regelmatig dat een eigenaar een deel van een oude loods, stal of schuur ombouwt tot woonst en die vervolgens verhuurt. Zodra dat gebeurt, geldt dezelfde regel als voor elke andere huurwoning: het gebouw moet voldoen aan de kwaliteitsnormen die elk gewest stelt aan verhuurde woonruimte, en wie dat wil aantonen of moet aantonen, doet dat met een conformiteitsattest. Het attest zelf gaat over de woonfunctie, niet over de loods als landbouwgebouw. Maar het dak van die loods hoort wel bij het beoordeelde geheel zodra er onder dat dak wordt gewoond, en dat is precies waar het bij dit type gebouw vaak wringt.
Wat een landbouwloods anders maakt dan een gewone woning, is de schaal en de bouwgeschiedenis. Het dakvlak is vaak groot, soms honderden vierkante meters, en de onderliggende structuur is meestal een oude golfplaat, aangebracht op een tijdstip waarop niemand nog rekening hield met bewoning. Die golfplaat is dikwijls van vezelcement, en dat betekent dat asbest een reële mogelijkheid is voordat er ooit sprake is van een conformiteitsonderzoek. De volgorde die daaruit volgt is vast: eerst wordt vastgesteld of er asbest aanwezig is, dan wordt bepaald hoe daarmee wordt omgegaan, en pas daarna kan de nieuwe dakbedekking ter sprake komen. Een controleur die een conformiteitsonderzoek uitvoert in een verbouwde loods, kijkt niet alleen naar lekken en isolatie, maar ook naar de staat van het dakvlak in zijn geheel, en een golfplaat met asbestvezels die zichtbaar verweerd is, is een reden om het dossier stil te leggen tot de sanering geregeld is.
De controle op de woonkwaliteit zelf verloopt in elk gewest volgens een vast stramien: een erkend controleur of, in sommige gevallen, de gemeente zelf, doorloopt een checklist met onderdelen als vochtproblemen, stabiliteit, veiligheid van installaties en de staat van het dak. Een lekkend of slecht onderhouden dak weegt mee in die beoordeling, en bij een landbouwloods is dat geen detail. Waar bij een rijwoning een dak meestal beperkt is tot een paar tientallen vierkante meters, gaat het bij een loods om een veelvoud daarvan, en een gebrek dat op een klein dak een kleine herstelling vraagt, betekent hier vaak een volledige vernieuwing. Wie het dak dan toch vervangt, doet er goed aan dat in één beweging te doen: eerst het asbestdossier afhandelen, dan het nieuwe dakvlak plaatsen, in plaats van het dak in fasen aan te pakken en telkens opnieuw stilgelegd te worden door een volgende controle.
De omvang van het dakvlak heeft ook gevolgen die verder gaan dan de kwaliteitsnorm alleen. Een sanering van asbesthoudende platen op een oppervlakte van honderden vierkante meters valt in de meeste gevallen onder striktere regels dan een kleine herstelling, en de manier waarop dat wordt aangepakt, hangt af van het gewest en van de oppervlakte die het betreft. Daar komt de rol van de veiligheidscoördinator bij: zodra er meerdere partijen op de werf actief zijn, of zodra de aard en omvang van het werk dat vereist, moet er een coördinator worden aangesteld die waakt over de veiligheid tijdens de sanering en de daaropvolgende plaatsing. Bij een loods van beperkte omvang is dat niet altijd nodig, maar bij een groot dakvlak met meerdere aannemers op de werf — de ene voor de asbestverwijdering, de andere voor de nieuwe dakbedekking — is die coördinatie vaak wel verplicht, en dat is iets waarmee een eigenaar die alleen aan het conformiteitsattest denkt, snel wordt geconfronteerd zodra de offerte binnenkomt.
Of voor de ombouw van de loods zelf een omgevingsvergunning nodig is, hangt af van de aard van de werken en van de bestemming die op het perceel rust. Een loods die agrarisch bestemd is en wordt omgebouwd tot woonruimte, verandert van functie, en een functiewijziging is doorgaans vergunningsplichtig, los van de vraag of het dak wordt vervangen. Wij gaan daar niet verder op in, want die vraag behandelen wij uitgebreid zoals wij uitleggen bij [de stedenbouwkundige vergunning bij een landbouwloods](/belgie/stedenbouwkundige-vergunning/landbouwloods). Belangrijk voor het conformiteitsattest is vooral dat de twee dossiers los van elkaar lopen, maar wel op elkaar inwerken: zonder de juiste vergunning voor de functiewijziging kan een gemeente weigeren om de verhuur als woonruimte te erkennen, wat op zijn beurt het conformiteitsattest zinloos maakt, hoe goed het dak ook is.
Een tweede punt waar de omvang van een loods het verschil maakt, is de volgorde van werken bij de sanering en de nieuwe bedekking. Een groot golfplatendak wordt zelden in één werkdag vervangen, en tijdens de periode waarin het oude dak wordt verwijderd en het nieuwe wordt geplaatst, moet het gebouw waterdicht blijven als er al bewoning is, of moet de verhuur wachten tot het werk voltooid is. Dat is een praktische overweging die bij een kleinere woning zelden een probleem vormt, maar bij een loods van honderden vierkante meters wel degelijk plant moet worden. Wie de verhuur al heeft aangekondigd voordat het dak klaar is, loopt het risico dat het conformiteitsonderzoek een negatieve beoordeling geeft zolang het dak niet af is, met alle gevolgen die dat heeft voor de huurovereenkomst die al ondertekend is.
Het postinterventiedossier speelt hier een grotere rol dan bij een gewone woning, precies omdat de sanering van asbest en de plaatsing van een nieuw dak op deze schaal vaker meerdere fasen en meerdere aannemers kennen. Dat dossier legt vast welke risico's aanwezig zijn gebleven of ontstaan zijn tijdens de werken, en bij een loods met een asbestverleden is dat geen formaliteit maar een document waar een toekomstige koper, huurder of aannemer daadwerkelijk iets aan heeft. Wie het dossier zorgvuldig bijhoudt bij de sanering, bespaart zichzelf een hoop uitleg bij een volgende ingreep aan het dak, en dat geldt evengoed voor de eigenaar die de loods na verhuur ooit wil verkopen.
Voor de eigenaar die een landbouwloods wil verhuren als woonruimte, is de praktische volgorde dus: nagaan of de bestemming en de vergunning de woonfunctie toelaten, het dak laten onderzoeken op asbest voordat er sprake is van sloop of vervanging, de sanering en de plaatsing van het nieuwe dak laten coördineren zodra de omvang van de werf dat vereist, en pas daarna het conformiteitsonderzoek laten uitvoeren. Het actuele bedrag van het attest en van eventuele premies voor de sanering vindt u bij de bevoegde dienst van uw gewest, want die cijfers wijzigen regelmatig. Wat niet wijzigt, is dat een groot, oud dakvlak op een loods een ander traject vraagt dan het dak van een rijwoning, en dat wie dat traject in de juiste volgorde doorloopt, zich veel vertraging bespaart. Neem bij twijfel over de bestemming of de vergunning eerst contact op met de gemeente, en laat het dak pas onderzoeken op asbest voordat u een aannemer voor de nieuwe bedekking vastlegt.