Klikzink
Een school, gemeentehuis, sporthal of ander overheidsgebouw dat wordt verkocht, krijgt net als elke woning of niet-residentiële eenheid een energieprestatiecertificaat. De regels daarvoor liggen bij elk gewest anders, maar het uitgangspunt is overal gelijk: wie een gebouw verkoopt, moet een geldig EPC kunnen voorleggen op het moment dat het pand te koop wordt aangeboden. Bij openbare gebouwen komt daar een extra laag bovenop, want die gebouwen vallen vaak ook onder de regels voor publieke gebouwen met een publieksfunctie, met eigen verplichtingen rond het uithangen van het energieprestatiecertificaat. Dat is een ander traject dan de verkoop, maar de twee lopen door elkaar zodra een school effectief van eigenaar verandert.
Wat het EPC bij dit soort gebouwen ingewikkelder maakt dan bij een gewone woning, is de omvang en de opbouw van het gebouw zelf. Een schoolgebouw bestaat vaak uit meerdere bouwlagen, uit verschillende bouwperiodes die na elkaar zijn aangebouwd, en uit een dakvlak dat over meerdere volumes loopt: het hoofdgebouw, de turnzaal, de refter, een fietsenstalling met een eigen dak. De energiedeskundige die het certificaat opmaakt, moet al die onderdelen in kaart brengen en moet voor elk dakvlak weten uit welke laag het is opgebouwd. Bij een gebouw dat over decennia is uitgebreid, is dat geen formaliteit maar het grootste deel van het werk.
Als het dak van zo'n gebouw wordt vervangen door stalen felsplaten, verandert er iets aan de warmtedoorgang van dat dakvlak, en dus aan een van de rekenwaarden die in het certificaat verwerkt worden. De felsplaat zelf isoleert niet: de U-waarde van het dak wordt bepaald door de isolatielaag die onder de klikfels ligt, niet door de dakbedekking. Dat is precies wat de deskundige wil kunnen aantonen: niet dat er nieuwe platen liggen, maar welke isolatie erachter zit, hoe dik die is en of ze aansluitend is aangebracht zonder koudebruggen. Zonder dat bewijs valt de deskundige terug op een forfaitaire, conservatieve waarde, en die pakt voor een groot dakoppervlak zoals bij een school al snel ongunstig uit.
Het bewijs dat de deskundige nodig heeft, bestaat doorgaans uit een technische fiche van de gebruikte isolatie met de lambdawaarde, een detailtekening van de dakopbouw, en idealiter facturen of een attest van de aannemer waarop de dikte en het type materiaal genoteerd staan. Bij een school die via een overheidsopdracht is gerenoveerd, is dat bewijs meestal beter gedocumenteerd dan bij een particuliere woning, omdat het bestek en de opleveringsdocumenten al die gegevens verplicht vastleggen. Wie die documenten bewaart tot bij de volgende verkoop, bespaart de deskundige en de verkopende overheid veel opzoekwerk.
Het dak van een school wordt zelden besteld zoals een particulier dat doet, met een offerte van één aannemer die meteen de uitvoering bepaalt. Bij een overheidsgebouw loopt de opdracht via een aanbesteding met een lastenboek, waarin de eisen aan het dak al zijn vastgelegd voordat er één aannemer naar het gebouw is geweest. Dat lastenboek is opgesteld door een architect, een studiebureau of een interne dienst van de aanbestedende overheid, en die partij legt het dak niet zelf. De eisen aan de isolatiedikte, de U-waarde van het dakpakket en de brandklasse van de opbouw staan er zwart op wit in, los van wat een individuele dakdekker technisch het makkelijkst zou vinden.
Dat heeft een direct gevolg voor het EPC-bewijs: de U-waarde die in het bestek als eis staat, is niet automatisch de U-waarde die uiteindelijk gerealiseerd is. Tussen het lastenboek en de oplevering kunnen wijzigingen zitten, bijvoorbeeld omdat een detail op de werf anders wordt uitgevoerd dan getekend, of omdat een variant van de inschrijver is goedgekeurd. Voor de energiedeskundige telt alleen wat er werkelijk ligt, dus het opleveringsdossier en het postinterventiedossier zijn de documenten die naast het bestek bewaard moeten worden. Wie enkel het bestek doorgeeft aan de deskundige, geeft in feite door wat er gepland was, niet wat er gebouwd is.
Omdat het om een aanbesteding gaat, ligt ook de verantwoordelijkheid voor de conformiteit anders dan bij een gewone woning. De aannemer die de felsplaten legt, is gebonden aan de eisen uit het bestek en aan de tienjarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken die de stabiliteit of de waterdichtheid van het dak in het gedrang brengen. Bij een dakrenovatie die via een correcte procedure met een omgevingsvergunning of melding is aangevraagd, zoals bij [de vergunning voor een landbouwloods](/belgie/stedenbouwkundige-vergunning/landbouwloods) ook een rol speelt, blijft dat traject los staan van het EPC-dossier. Beide dossiers moeten uiteindelijk wel bij elkaar passen: een dak dat volgens de vergunning en het bestek is uitgevoerd, moet ook zijn wat de energiedeskundige uiteindelijk beoordeelt.
De verplichting om een EPC te hebben bij verkoop geldt in de drie gewesten, maar de manier waarop het certificaat wordt opgemaakt en de instantie die erop toeziet, verschillen. In Vlaanderen is dat het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap, in het Waalse Gewest is dat de Waalse energieadministratie, en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is dat Leefmilieu Brussel. Voor een school of overheidsgebouw dat over een gewestgrens ligt, of voor een intercommunale die gebouwen in meerdere gewesten beheert, betekent dit dat voor elk gebouw het EPC volgens de regels van het gewest waarin het staat moet worden opgemaakt, met een deskundige die daar erkend is.
Daarnaast speelt bij scholen en overheidsgebouwen vaak nog een tweede verplichting mee, los van de verkoop: het uithangen van een energieprestatiecertificaat voor publieke gebouwen met een grote publieksoppervlakte. Die verplichting bestaat naast de verkoopverplichting en heeft een eigen ritme van herhaling, dat losstaat van het moment van verkoop. Wie een schoolgebouw verkoopt terwijl het nog in gebruik is als school, moet er dus rekening mee houden dat er mogelijk al een geldig certificaat voor publieke gebouwen hangt, dat niet automatisch hetzelfde certificaat is als het EPC dat bij de verkoopakte gevoegd moet worden. De twee trajecten gebruiken vaak wel dezelfde onderliggende gegevens over de gebouwschil, waardoor een goed gedocumenteerde dakrenovatie voor beide certificaten nuttig is.
Als uw gebouw of organisatie een school, gemeentehuis of ander overheidsgebouw met een felsdak wil verkopen, verzamel dan voor elk dakvlak apart het lastenboek, het opleveringsdossier en het postinterventiedossier van de laatste dakrenovatie, en geef die door aan de energiedeskundige samen met de technische fiche van de gebruikte isolatie. Ga na bij de eigen dienst gebouwen of bij de overheidsinstantie van het gewest wat het actuele geldende bedrag en de actuele geldigheidstermijn van het certificaat zijn, want die cijfers wijzigen regelmatig en staan niet vast in het bestek van destijds. Zo sluit het EPC aan bij wat er werkelijk op het dak ligt, en niet bij wat er ooit in een aanbesteding werd gevraagd.