Klikzink
Een garage of vrijstaande bergplaats valt meestal buiten het klassieke EPC-verhaal, en toch krijgen wij hierover geregeld vragen van eigenaars die net het dak lieten vernieuwen. De verwarring is begrijpelijk: het energieprestatiecertificaat is verplicht bij verkoop en verhuur van een woning, maar een garage of bergplaats is op zichzelf meestal geen woning. Wie enkel een garage verkoopt, zonder dat die deel uitmaakt van een woonfunctie, heeft in de praktijk vaak geen apart EPC nodig voor dat gebouw. Zodra de garage of bergplaats echter mee verkocht wordt als bijhorend volume bij een woning, of zelf een verblijfsfunctie krijgt, verandert dat.
De regel die telt is niet de naam op het bouwplan, maar het gebruik. Een garage die louter dient om de wagen te stallen en die niet verwarmd of geïsoleerd is, telt bij de meeste keuringsinstanties niet mee in de energieprestatie van de bijhorende woning. Zet u die garage om tot een bureau, een hobbyruimte of een verwarmd atelier, dan wordt het een ander verhaal: dan gaat het om een volume met een verwarmde bestemming, en dat moet mee opgenomen worden in het certificaat van de woning waarbij het hoort. Dat is meteen de reden waarom een dakvernieuwing op een garage of bergplaats vaker gevolgen heeft dan mensen denken.
De energiedeskundige die het EPC opmaakt, kijkt naar de opbouw van daken, muren en vloeren, en naar de aanwezige isolatie. Vervangt u het dak van een garage die meetelt in het certificaat, dan verandert de warmteweerstand van dat dakvlak, en dat werkt door in het energielabel van het hele pand. Een koud, ongeïsoleerd plat dak op een garage die aansluit bij de woning trekt het label naar onder; een nieuw felsdak met een goed geïsoleerde onderconstructie kan het label net verbeteren. Voor de eigenaar die verkoopt is dat verschil relevant, want het label staat op de advertentie en in de verkoopakte.
De deskundige aanvaardt de verbeterde isolatiewaarde alleen als daar bewijs voor is. Bij een felsdak op een garage of bergplaats vraagt hij doorgaans naar de technische fiche van de gebruikte platen en van de isolatie daaronder, naar de factuur van de aannemer met vermelding van de opbouw, en naar foto's van de werf genomen tijdens de uitvoering, vóór de afwerking de onderliggende lagen aan het zicht onttrekt. Wie dat dossier niet kan voorleggen, loopt het risico dat de deskundige de oude, minder gunstige waarde aanhoudt, ook al ligt er een gloednieuw dak. Dat is dezelfde logica die geldt bij een felsdak in België in het algemeen, zoals wij uitleggen bij [de energieprestatie bij een felsdak in België](/belgie/epc), maar bij een garage of bergplaats wordt het dossier vaker vergeten omdat de eigenaar het gebouw niet als volwaardig beschouwt.
Een dak op een garage of bergplaats vernieuwen voelt voor veel eigenaars aan als klein onderhoud, en vaak wordt het ook zo aangepakt: zonder architect, in eigen beheer of met een kleine aannemer, zonder dat iemand stilstaat bij de vraag of er een omgevingsvergunning nodig is. Dat is meteen het risico van dit type werk. De vergunningsplicht hangt niet af van hoe klein het gebouw aanvoelt, maar van wat er precies verandert: een dakbedekking vervangen binnen het bestaande volume is doorgaans vrijgesteld, maar wie de dakvorm wijzigt, isolatie toevoegt die de dakopbouw verhoogt, of het volume van de garage licht aanpast, kan zomaar in vergunningsplichtig werk terechtkomen. In het Vlaams Gewest toetst u dat aan de vrijstellingsregels van het Vlaams Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), in het Waalse Gewest aan het Code du Développement Territorial (CoDT, het Waalse wetboek voor ruimtelijke ontwikkeling), en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest aan het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening (BWRO). De drie gewesten hanteren elk hun eigen lijst van vrijgestelde handelingen, en een garage die los van de woning staat wordt niet overal gelijk beoordeeld.
Dit is precies waar het misloopt in de praktijk: een eigenaar laat het dak van de garage in het weekend vervangen door een lokale plaatser, denkt dat het om onderhoud gaat, en komt er pas bij de verkoop achter dat de gemeente het werk als vergunningsplichtig beschouwt omdat de garage dichter bij de perceelsgrens staat dan de regels toelaten, of omdat het dakvolume toch groter werd. Bij de verkoop moet de notaris nagaan of er voor het pand een niet-vervallen bouwovertreding openstaat, en een garage zonder regularisatie kan dan de hele verkoop vertragen. Net omdat dit werk vaak zonder architect gebeurt, is het raadzaam om vóór de start bij de gemeente of bij de fonctionnaire délégué (de gewestelijke ambtenaar die over vergunningsdossiers waakt) te laten navragen of een vrijstelling van toepassing is, en dat antwoord op papier te bewaren samen met de facturen.
Voor de verkoop van een woning met garage of bergplaats stelt u twee dossiers samen, en die twee lopen niet altijd via dezelfde persoon. Het eerste is het energiedossier: de facturen, technische fiches en werffoto's van het nieuwe dak, die u aan de energiedeskundige geeft zodat de garage correct meetelt in het certificaat als ze een verwarmde functie heeft. Het tweede is het vergunningsdossier: het bewijs dat het werk vrijgesteld was, of de vergunning zelf als die wel nodig was. Bij een dak dat na de bouw van het hoofdgebouw vernieuwd werd, is er ook een postinterventiedossier nodig zodra een toekomstige aannemer met veiligheidsrisico's te maken kan krijgen; bij een eenvoudige plaatvervanging op een bestaande garage speelt dat minder, maar bij structurele aanpassingen aan de dakopbouw komt het onderwerp toch weer op tafel, net zoals bij een dakrenovatie in het algemeen, zoals wij toelichten bij [de energieprestatie bij verkoop bij een dakrenovatie](/belgie/epc/dakrenovatie).
Een laatste punt waar eigenaars soms over struikelen: het verlaagde btw-tarief voor renovatiewerken aan een woning geldt niet zomaar voor een losstaande garage of bergplaats. De aannemer moet nagaan of het gebouw voldoende verbonden is met de hoofdwoning en oud genoeg is om voor het verlaagde tarief in aanmerking te komen; is de garage een apart, recent bijgebouwd volume, dan kan het gewone tarief van toepassing zijn. Dat heeft geen invloed op het EPC, maar het is een detail dat de kostprijs van het werk verandert en dat de aannemer op de factuur correct moet vermelden.
Wat kunt u nu doen? Ga eerst na of de garage of bergplaats een verwarmde functie heeft en dus meetelt in het EPC van de woning; is dat het geval, verzamel dan tijdens de werf zelf de technische fiches, facturen en foto's die de deskundige nodig heeft. Vraag daarnaast bij de gemeente of het geplande dakwerk onder de vrijstellingsregels van uw gewest valt, en bewaar dat antwoord bij uw dossier, zodat de verkoop van de woning niet vastloopt op een vergunningsvraag die u dacht dat niet nodig was.