Klikzink
Wie een woning of gebouw verkoopt of verhuurt in België, moet de energieprestatie kunnen aantonen met een geldig certificaat. Dat certificaat, het EPC, is geen formaliteit die u er even bij regelt: de notaris vraagt het op, de koper heeft er recht op vóór de ondertekening, en zonder geldig certificaat riskeert u als verkoper een boete. In dit artikel zetten we op een rij welke documenten er precies op tafel moeten liggen, wie ze opstelt, hoelang ze geldig blijven, en wat er verandert als u het dak recent vernieuwd hebt met stalen felsplaten.
Het uitgangspunt is in de drie gewesten gelijk: er moet een energieprestatiecertificaat zijn, opgemaakt door een erkende energiedeskundige, en dat certificaat moet op het moment van de verkoop of verhuur nog geldig zijn. De manier waarop dat certificaat wordt aangevraagd, welke instantie het beheert en welke naam het precies draagt, verschilt wel per gewest. In het Vlaams Gewest heet het document het EPC en wordt het beheerd via de Vlaamse energiedatabank. In het Waalse Gewest spreekt men van het certificat PEB, uitgegeven via een gewestelijk register. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gebruikt men eveneens de term certificat PEB of EPB-certificaat, met een eigen aanvraagprocedure via Leefmilieu Brussel. Wie op zoek is naar de volledige uitleg over het EPC bij verkoop en verhuur, vindt de basisprincipes al uitgewerkt in ons artikel over de energieprestatie bij verkoop bij een felsdak in België; hier gaan we dieper in op de documenten die u zelf moet aanleveren en bewaren.
Het certificaat zelf is niet het enige stuk papier dat van belang is. De energiedeskundige die het certificaat opmaakt, heeft onderliggende bewijsstukken nodig om tot een correcte score te komen. Denk aan facturen van isolatiewerken, technische fiches van gebruikte materialen, foto's van de werf tijdens de uitvoering, en eventueel een verslag van de aannemer. Zonder die stukken valt de deskundige terug op standaardwaarden, die doorgaans ongunstiger zijn dan de werkelijke prestatie van uw dak of gevel. Dat is meteen de reden waarom veel verkopers zich pas tijdens de verkoop realiseren dat ze onderweg documenten hadden moeten bewaren die ze intussen niet meer terugvinden.
Wie een dak laat vernieuwen met felsplaten, doet dat vaak jaren voor de woning effectief te koop komt. Toch is het die verbouwing die op het moment van verkoop het verschil maakt tussen een matig en een goed certificaat. Bewaar daarom minstens de factuur van de dakwerken, met vermelding van de gebruikte materialen en de oppervlakte, het technisch fiche van de felsplaten met de isolatiewaarde van het onderliggende pakket, en indien van toepassing het keuringsverslag van de elektrische installatie of andere technische keuringen die tijdens de werken zijn uitgevoerd. Voeg daar een aantal foto's aan toe die de opbouw van het dak tonen vóór de platen erop kwamen: de isolatielaag, de dampscherm en de bevestiging zijn na afwerking niet meer zichtbaar, en net die lagen bepalen mee de energieprestatie.
De energiedeskundige zal bij een dakrenovatie specifiek vragen naar het bewijs van de isolatiedikte en het type isolatiemateriaal, omdat dat rechtstreeks de warmteweerstand van het dak bepaalt. Zonder dat bewijs kan de deskundige de renovatie niet meetellen in het certificaat, ook al is het dak in werkelijkheid perfect geïsoleerd. Wij werken dat verder uit op de pagina over de energieprestatie bij verkoop bij een dakrenovatie, waar we ingaan op het soort bewijsmateriaal dat de deskundige concreet verwacht en hoe u dat het best structureert vóór de opmeting plaatsvindt.
Een energieprestatiecertificaat heeft een beperkte geldigheidsduur, die in de praktijk hetzelfde aanvoelt in de drie gewesten, ook al lopen de exacte regels administratief soms iets uiteen. Na verloop van tijd moet een nieuw certificaat worden opgemaakt, ook als er niets aan de woning veranderd is. Verkoopt u dus een pand waarvoor al jaren geleden een certificaat werd opgemaakt, controleer dan eerst of dat certificaat nog geldig is vóór u het aan de notaris of de koper voorlegt. Het actuele aantal jaren geldigheid en de precieze regels rond verlenging vindt u op de website van de bevoegde gewestelijke instantie: het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap voor Vlaanderen, de Service Public de Wallonie voor het Waalse Gewest, en Leefmilieu Brussel voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Wij noemen hier bewust geen termijn, omdat die regelmatig wordt aangepast en een verkeerd getal meer schade aanricht dan geen getal.
Als u tussen de opmaak van het vorige certificaat en de verkoop werken hebt laten uitvoeren, zoals de vervanging van het dak of de gevelbekleding, loont het bijna altijd om een nieuw certificaat te laten opmaken in plaats van het oude te laten gelden tot het verloopt. Een dak in stalen felsplaten met een goed geïsoleerd onderdak levert doorgaans een merkbaar betere score op dan een verouderd dak met slecht geïsoleerde dakvlakken, en die betere score is een reëel verkoopargument. Hetzelfde geldt trouwens voor gevelwerken: wie de gevel heeft vernieuwd met een geïsoleerde gevelbekleding, kan dat laten meetellen zoals wij uitleggen bij [de energieprestatie bij verkoop bij een gevelbekleding](/belgie/epc/gevelbekleding).
Het certificaat mag uitsluitend worden opgemaakt door een energiedeskundige die erkend is in het gewest waar de woning ligt. Een Vlaamse erkenning geldt niet in het Waalse Gewest en omgekeerd, dus bij een pand op een gewestgrens is het goed om dat vooraf te controleren. De deskundige komt ter plaatse, meet de woning op, en vraagt naar de bewijsstukken die we hierboven al noemden. Hoe vollediger het dossier dat u aanreikt, hoe nauwkeuriger en hoe gunstiger de uiteindelijke score kan uitvallen.
Bij een dakrenovatie met felsplaten is het aan te raden om, naast de factuur en het technisch fiche, ook een korte omschrijving van de aannemer bij te voegen waarin staat welke opbouw is toegepast: het type isolatie, de dikte, en de manier van bevestiging. De deskundige kan dat gebruiken om de juiste rekenwaarde toe te passen in plaats van een conservatieve standaardwaarde. Ontbreekt die informatie, dan telt de renovatie soms voor minder dan ze in werkelijkheid waard is, wat rechtstreeks doorwerkt in het label dat op het certificaat komt te staan en dus in de waarde die een potentiële koper aan de woning toekent.
Ga eerst na of er al een certificaat bestaat voor de woning en of dat certificaat nog geldig is. Is er een dakrenovatie of gevelrenovatie gebeurd sinds dat certificaat werd opgemaakt, verzamel dan de facturen, technische fiches en foto's van de werken en leg die klaar voordat u een energiedeskundige contacteert. Is er nog geen certificaat, of is het verlopen, dan neemt u contact op met een erkende deskundige in het gewest waar de woning ligt en vraagt u vooraf welke documenten hij precies wil zien. Zo vermijdt u dat de opmeting op basis van standaardwaarden gebeurt en zorgt u ervoor dat de energieprestatie van uw woning correct wordt weergegeven op het moment dat het echt telt: bij de verkoop of verhuur.