Klikzink
Wie een woning verkoopt of verhuurt, is verplicht een energieprestatiecertificaat te laten opmaken. Dat certificaat, kortweg het EPC, wordt niet door de overheid opgesteld maar door een erkende energiedeskundige die u zelf inschakelt en zelf betaalt. Daarmee ligt meteen de eerste bron van kosten vast: de vergoeding van die deskundige. Hoeveel dat precies is, hangt af van de deskundige die u kiest, van het type woning en van de regio, en dat bedrag verandert regelmatig. Het actuele tarief vraagt u dus best rechtstreeks op bij een paar erkende deskundigen in uw buurt, of u zoekt het op bij de instantie die in uw gewest over het EPC gaat, zoals wij ook aangeven op de pagina over [waar het actuele bedrag van de energieprestatie bij verkoop staat](/belgie/epc/actueel-bedrag).
De prijs van het certificaat zelf is echter niet de kostenpost waar u als verkoper het meest van voelt. Wat het EPC namelijk doet, is een label toekennen aan uw woning, en dat label bepaalt mee tegen welke prijs u kunt verkopen of verhuren. Een woning met een zwak label verkoopt doorgaans moeilijker of tegen een lagere prijs, en in sommige gewesten gelden bovendien verplichtingen die aan een zwak label vasthangen, zoals een renovatieverplichting voor de nieuwe eigenaar. De echte kost van een slecht EPC zit dus niet in wat de deskundige aanrekent, maar in wat het label doet met de verkoopwaarde en met de verplichtingen die de koper erft.
Bij de meeste woningen is het dak de grootste vlakke oppervlakte die aan de buitenlucht grenst, en dus ook de plek waar het meeste warmteverlies optreedt als de isolatie ontbreekt of verouderd is. De energiedeskundige rekent dat effect mee in het label: een dak zonder isolatie, of met isolatie die niet meer aan de huidige normen voldoet, trekt het label van de hele woning omlaag. Dat is een andere situatie dan bij een aanbouw of een bijgebouw, waar het effect op het totale label beperkt blijft omdat de oppervlakte kleiner is, zoals wij uitleggen bij [het EPC en een veranda of aanbouw](/belgie/epc/veranda). Bij het dak van de hoofdwoning is de impact op het label vaak het grootst van alle bouwdelen samen.
Dat verklaart waarom een dakrenovatie vaak de meest doeltreffende ingreep is als u vóór de verkoop nog aan het label wilt werken. Neem het voorbeeld van een rijwoning uit de jaren zeventig, met een dak dat nog de oorspronkelijke, dunne isolatielaag heeft. Een grondige dakrenovatie, waarbij het bestaande dakpakket vervangen wordt door een opbouw met dikke isolatie en een nieuwe waterdichte laag, kan het label met meer dan één klasse laten stijgen. Bij diezelfde woning zou het vervangen van de ramen alleen een veel kleiner effect hebben, simpelweg omdat de oppervlakte van het dak groter is en het verlies er groter was.
Wie voor de dakopbouw een stalen felsbaan kiest, zoals de klikfelsplaten die wij leveren, isoleert daarmee niet automatisch beter: de plaat zelf is de afwerklaag, en het is de isolatie daaronder die het label bepaalt. Maar een dakrenovatie is wel het moment waarop die isolatie meestal wordt vervangen of aangevuld, en de keuze voor een duurzame, onderhoudsarme afwerking boven op die nieuwe isolatie voorkomt dat u binnen een paar jaar opnieuw aan het dak moet.
Een dakrenovatie levert alleen een beter label op als de energiedeskundige ze ook kan staven. De deskundige komt ter plaatse, maar kan niet zien hoe dik de isolatie onder de nieuwe dakbedekking is: die zit verborgen onder de felsplaten. Daarom vraagt de deskundige naar bewijsstukken, en zonder die stukken valt de deskundige terug op een conservatieve inschatting, wat het label lager houdt dan de werkelijke toestand rechtvaardigt.
Concreet wil de deskundige de facturen van de aannemer zien, met daarop een duidelijke omschrijving van het uitgevoerde werk en, idealiter, de gebruikte materialen en hun isolatiewaarde. Nog sterker is een technische fiche van de isolatie die effectief is toegepast, waarop de warmteweerstand vermeld staat. Bij een dakrenovatie waarbij ook de dakconstructie is aangepast, bijvoorbeeld om de felsplaten blind te kunnen bevestigen met de klemmen die daarvoor bedoeld zijn, is ook een plan of een foto van de opbouw vóór de afwerking nuttig bewijsmateriaal. Bewaar die documenten dus zorgvuldig vanaf het moment dat de werken starten, ook als u op dat moment nog niet aan verkopen denkt: een dakrenovatie die vandaag zonder bewijs blijft, is bij een verkoop over tien jaar niet meer te bewijzen.
Dit bewijsprobleem speelt sterker bij een dak dan bij bijvoorbeeld een gevelbekleding, waar de deskundige de afwerking en vaak ook een deel van de opbouw wel zichtbaar kan inschatten vanaf de straat, zoals te lezen staat bij [het EPC en een gevelbekleding](/belgie/epc/gevelbekleding). Bij een dak is dat zicht er niet, en daarom weegt het papierwerk er zwaarder door.
De vraag die de meeste verkopers zich stellen, is of een dakrenovatie vóór de verkoop de moeite loont, of dat het beter is om de woning te verkopen met een zwak label en de koper zelf te laten beslissen. Er is geen vast antwoord, maar er zijn wel een paar vaste overwegingen.
Een dakrenovatie die toch al nodig is, omdat de bestaande bedekking versleten of lek is, betaalt zich sneller terug via het EPC, omdat u de werken sowieso zou moeten uitvoeren. Een dakrenovatie die alleen voor het label wordt uitgevoerd, terwijl het dak op zich nog jaren meekan, is een andere afweging: daar weegt u de kostprijs van de werken af tegen de verwachte meerwaarde bij de verkoop, en tegen de renovatieverplichting die de koper anders zou erven. In de gewesten waar zo'n verplichting bestaat, is dat vaak een sterk argument om de werken vóór de verkoop uit te voeren, omdat een koper met een resterende verplichting doorgaans een lagere prijs zal bieden om die kost te compenseren.
Een derde overweging is de levensduur van de gekozen afwerking. Een stalen felsbaan met een Sendzimir-verzinking en een organische coating gaat mee voor decennia, en dat betekent dat u na deze renovatie niet snel opnieuw voor dezelfde kost staat. Bij een volgende verkoop, wie de woning ook dan bezit, blijft het bewijs van de renovatie relevant zolang de facturen bewaard blijven.
Als u een verkoop overweegt, vraagt u eerst een indicatief EPC of een gesprek met een erkende energiedeskundige, zodat u weet waar de woning nu staat en welke ingreep het meeste effect heeft. Blijkt het dak de zwakke schakel, vraag dan een offerte voor een dakrenovatie met felsplaten en bewaar vanaf de eerste factuur alle documenten die de isolatiewaarde en de uitvoering aantonen. Zo staat u sterk wanneer de deskundige langskomt, en weet u vooraf welke kost u tegenover welke meerwaarde zet.