Klikzink
Een landbouwloods is voor de oplevering een ander verhaal dan een woning of een klein bedrijfsgebouw. De vlakken zijn groot, vaak honderden vierkante meters onder één helling, de bestemming is agrarisch en er ligt onder het nieuwe dak vaak nog een oud golfplatendak dat gesaneerd moest worden voor de nieuwe felsplaten erop of erover kwamen. Die twee dingen, oppervlakte en asbest, bepalen in de praktijk grotendeels hoe het opleveringstraject bij dit soort werk verloopt.
Zoals bij elk bouwproject in België zijn er ook hier twee aparte momenten: de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering. Dat onderscheid geldt voor elk gebouw, van woning tot loods, en de basisprincipes leggen wij uitgebreid uit op onze pagina over de oplevering bij een felsdak. Bij een landbouwloods is het niet de aard van die twee momenten die anders is, maar de schaal waarop er gecontroleerd wordt en de specifieke risico's die bij een agrarisch gebouw meespelen.
Bij de voorlopige oplevering loopt u, of de architect namens u, samen met de aannemer het dak af en noteert u wat er nog niet in orde is. Op een gewoon hellend dak van een woning is dat een kwestie van enkele minuten. Op een landbouwloods met een dakvlak van, zeg, dertig meter lang en vijftien meter breed, is dat een andere oefening. Er zijn meer sneden nodig, meer aansluitingen op nokken, dakranden en doorvoeren voor ventilatie of lichtstraten, en elk van die onderdelen moet afzonderlijk bekeken worden.
In de praktijk lopen wij zulke opleveringen vaak op met de aannemer en de landbouwer of eigenaar samen, en checken we systematisch de aansluiting op de nok, de aansluiting op de gevel, de doorvoeren en de goot. Bij felsdaken op landbouwgebouwen komt de aansluiting op de nok vaak terug als aandachtspunt, net zoals bij andere daken, en wij leggen die uit bij de aansluiting op de nok. Bij een loods met een grote overspanning is er daarnaast vaak een nokventilatie voorzien, en die moet zowel waterdicht als functioneel zijn: ze moet lucht doorlaten zonder dat er water binnenkomt bij slagregen.
De opmerkingen van de voorlopige oplevering komen in een verslag, en de aannemer krijgt een termijn om ze weg te werken. Dat verslag is het vertrekpunt van de tienjarige aansprakelijkheid, die ook bij een landbouwloods geldt zodra het om een structureel element gaat zoals de dakconstructie of de waterdichtheid ervan.
Wat een landbouwloods vaak onderscheidt van andere projecten, is dat er onder het nieuwe dak eerst iets weg moest. Veel oudere loodsen zijn gedekt met golfplaten op basis van asbestcement. Voor de nieuwe felsplaten geplaatst kunnen worden, moet dat materiaal gesaneerd zijn, en die sanering is in België sterk gereglementeerd, met eigen procedures per gewest voor de erkenning van de saneerder, de manier van verwijderen en de afvoer van het materiaal.
Die sanering staat los van de oplevering van het nieuwe dak, maar ze bepaalt wel de planning ervan. Een aannemer kan pas met de plaatsing van de felsplaten starten als de saneerder het bewijs van een correcte verwijdering heeft afgeleverd. Bij de oplevering van het nieuwe dak vragen wij daarom altijd naar dat bewijs, samen met het attest of stortbewijs van de afvoer. Dat is geen document dat bij de dakwerken zelf hoort, maar het maakt wel deel uit van het volledige dossier dat u als eigenaar bewaart, naast het postinterventiedossier van de dakwerf zelf.
De combinatie van sanering en nieuwe dakwerken op eenzelfde werf betekent ook dat er vaak een veiligheidscoördinator betrokken is, zeker als er meerdere aannemers na elkaar op het dak werken. Die coördinator stelt het postinterventiedossier op, waarin het type dakbedekking, de bevestigingswijze en de plaats van doorvoeren beschreven staan. Voor toekomstig onderhoud, bijvoorbeeld het reinigen van lichtstraten of het onderhoud van een zonnepaneleninstallatie op het dak, is dat dossier onmisbaar: de aannemer die er dan werkt, weet zo meteen dat het onderliggende materiaal gesaneerd is en waar de klemmen van de felsplaten zitten.
Een landbouwloods staat meestal op grond met een agrarische bestemming, en dat heeft gevolgen voor de vergunning. In het Vlaamse Gewest vallen de meeste herbouw- of dakvervangingswerken aan een landbouwloods onder het Vlaams Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), en is er dikwijls een omgevingsvergunning nodig, ook als het gaat om de vervanging van een dak zonder wijziging van de draagstructuur. Of een vergunning nodig is, hangt af van de oppervlakte, de zone en of er sprake is van een zonevreemd gebouw. In het Waalse Gewest gelden gelijkaardige regels onder het Code du Développement Territorial (CoDT), het wetboek dat er de ruimtelijke ordening regelt. Landbouwgebouwen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest komen zelden voor, maar als het gebeurt, geldt het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening (BWRO).
De vergunning zelf heeft weinig invloed op hoe de oplevering van het dak verloopt, maar ze bepaalt wel welke voorwaarden er golden bij de vergunningsaanvraag, bijvoorbeeld over de kleur van de dakbedekking of de opvang van hemelwater. Bij de definitieve oplevering is het nuttig om te controleren of het uitgevoerde werk overeenstemt met wat er in de vergunning stond, want een afwijking kan bij een controle achteraf tot een probleem leiden, ook als het dak zelf perfect afgewerkt is.
Na de garantieperiode volgt de definitieve oplevering. Bij een landbouwloods betekent dat vaak een tweede, grondige inspectie van hetzelfde grote dakvlak, nu na een periode van gebruik. Heeft de loods een winter meegemaakt met vorst en sneeuwbelasting? Is er ergens een klem losgekomen door de wind, die op een groot open dakvlak zonder omliggende bebouwing soms harder aangrijpt dan in een verkaveling? Is de ventilatie aan de nok nog steeds vrij van vogelnesten of stof uit de opslag beneden?
Bij de definitieve oplevering wordt ook nagegaan of alle opmerkingen uit het voorlopige verslag zijn weggewerkt, en of er zich in de tussentijd iets nieuws heeft voorgedaan. Voor een landbouwloods, waar het dak vaak zonder plafond of onderdak rechtstreeks boven een opslagruimte met vee, machines of oogst ligt, is een waterdicht dak minstens even belangrijk als bij een woning, zij het dat de schade bij een lek er anders uitziet: geen vochtplek op een plafond, maar mogelijk beschadigde voorraad of een nat wordend dier.
Het verlaagde btw-tarief dat voor werken aan bepaalde gebouwen geldt, is bij landbouwgebouwen niet altijd van toepassing, omdat de voorwaarden vaak gekoppeld zijn aan de leeftijd en de aard van het gebouw als woning. Voor een landbouwloods is de fiscale behandeling doorgaans een andere, en dat bespreekt u best vooraf met uw boekhouder of aannemer, los van de oplevering zelf.
Plan de oplevering van een landbouwloods niet als één moment, maar als twee: een voorlopige, meteen na de plaatsing, en een definitieve, na de garantietermijn. Zorg dat het bewijs van de asbestsanering en het postinterventiedossier samen bewaard worden met het opleveringsverslag, en vraag uw aannemer om bij beide opleveringen systematisch elk deel van het grote dakvlak te overlopen, van de goot tot de nok.