Klikzink
Een landbouwloods is meestal geen woning en dat maakt voor de verzekeringsplicht van de aannemer weinig verschil, maar het maakt wel verschil voor de weg die u tot bij die aannemer aflegt. Grote oppervlakken, een agrarische bestemming en heel vaak een oud golfplatendak dat eerst weg moet: dat zijn de drie zaken die dit werk anders maken dan een dak op een woonhuis, en die bepalen mee welke verzekering waar verplicht is en wat u als opdrachtgever vooraf mag en moet opvragen.
De tienjarige aansprakelijkheid, ook wel de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer genoemd, geldt in België voor wie een gebouw opricht of er structureel aan werkt en is wettelijk verplicht te verzekeren zodra het gaat om werken waarvoor een architect tussenkomt en het gebouw hoofdzakelijk als woning bestemd is. Bij een landbouwloods is dat laatste meestal net niet het geval: een loods voor machines, vee of oogst is geen woning, en dan valt de wettelijke verzekeringsplicht op basis van die specifieke wet weg. Dat betekent niet dat er geen aansprakelijkheid is. De aannemer blijft op basis van het Burgerlijk Wetboek tien jaar aansprakelijk voor verborgen gebreken die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen, ook zonder architect en ook zonder woonfunctie. Het verschil is dat de verzekering daarvoor bij een loods niet wettelijk afdwingbaar is, en dus een zaak van goede afspraken wordt in plaats van een zaak van de wet.
Drie kenmerken van een landbouwloods duwen het dossier in een andere richting dan bij een gewoon dak. Ten eerste de oppervlakte: een loods van enkele honderden tot enkele duizenden vierkante meter dak brengt een schadepost met zich mee die, als het misgaat, veel groter is dan bij een gezinswoning. Een verzakking van de fundering of een dak dat na een storm loskomt over een groot oppervlak, kost snel meer dan de jaarpremie van jaren beroepsaansprakelijkheid. Ten tweede de bestemming: een loods valt onder het agrarisch gebruik en dat heeft gevolgen voor de omgevingsvergunning, voor de EPB-eisen die doorgaans niet of nauwelijks van toepassing zijn, en voor de verzekeringspraktijk, waar verzekeraars een landbouwgebouw anders inschalen dan een woning. Ten derde het bestaande dak: heel veel loodsen in Vlaanderen, Wallonië en Brussel hebben nog een golfplatendak uit de jaren zeventig of tachtig, en dat dak bevat vaak asbest. Dat asbestdossier bepaalt in de praktijk wie het werk mag uitvoeren en welke verzekering daarbij verplicht is.
Zodra er asbesthoudende golfplaten verwijderd moeten worden, is niet meer elke dakwerker bevoegd. Voor de verwijdering van asbest gelden in de drie gewesten regels die erkenning vereisen, en de aannemer die dat werk uitvoert moet daarvoor over een eigen verzekering en over specifieke opleiding beschikken. Dat is een ander traject dan het plaatsen van de nieuwe felsplaten zelf, en in de praktijk werkt u vaak met twee aannemers: één voor de asbestverwijdering, één voor de nieuwe dakbedekking. Vraag voor het eerste traject de erkenning en de verzekering van de asbestverwijderaar op, en vraag voor het tweede traject de gewone verzekering beroepsaansprakelijkheid en, waar van toepassing, de tienjarige aansprakelijkheid van de dakwerker. Wie zelf golfplaten verwijdert zonder erkenning, draagt niet alleen een gezondheidsrisico maar ook een aansprakelijkheidsrisico: bij een geschil zal een verzekeraar zich afvragen of het werk wel volgens de regels van de kunst is uitgevoerd.
Voordat de eerste steiger op de werf staat, hebt u als opdrachtgever het recht om een aantal documenten te vragen, en bij een loods van deze omvang is het verstandig om dat ook te doen. Vraag het verzekeringsattest van de aannemer op, met vermelding van het verzekerde bedrag en de looptijd. Bij grote oppervlakken is dat bedrag niet vanzelfsprekend toereikend: een standaardpolis die volstaat voor een woning van honderdvijftig vierkante meter dekt niet automatisch een loods van tweeduizend vierkante meter. Vraag daarom expliciet of het verzekerde bedrag is afgestemd op de omvang van dit project. Vraag ook naar het postinterventiedossier: bij werken waarvoor een veiligheidscoördinator verplicht is, wat bij een loods van deze omvang met meerdere aannemers op de werf vaak het geval is, moet dat dossier na afloop worden opgesteld en aan u overhandigd. Het beschrijft welke materialen en technieken gebruikt zijn, wat voor toekomstig onderhoud of een volgende renovatie belangrijk is.
Of voor uw loods een architect verplicht is, hangt af van de aard van de werken en van het gewest. Voor nieuwbouw van een landbouwloods is doorgaans wel een architect vereist, ook al is het gebouw geen woning; voor de vervanging van een dak op een bestaande loods, zonder wijziging van de draagstructuur, is dat niet altijd het geval. Raadpleeg de gemeente of het gewest voor uw dossier, want de indeling verschilt: in Vlaanderen loopt de omgevingsvergunning via het Vlaams Codex Ruimtelijke Ordening, in het Waalse Gewest via het Code du Développement Territorial, het wetboek voor ruimtelijke ontwikkeling, en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest via het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening. Is er wel een architect bij nieuwbouw met een woonfunctie erbij, zoals een bedrijfswoning boven of naast de loods, dan geldt voor dat deel wel de wettelijke verzekeringsplicht, zoals wij toelichten bij [de verplichte verzekering bij een bedrijfsgebouw](/belgie/verzekering-aannemer/bedrijfsgebouw). Bij een gemengd project, loods met bedrijfswoning, is het dus goed mogelijk dat één deel van het gebouw wettelijk verzekerd moet zijn en het andere niet.
Op een gewone werf met een golfplatendak dat vervangen wordt door felsplaten, verloopt het traject in stappen die u als opdrachtgever kunt volgen. Eerst wordt het bestaande dak onderzocht op asbest, met een asbestinventaris die verplicht is voor werken aan gebouwen van voor de asbestban. Bevat het dak asbest, dan volgt de verwijdering door een erkende aannemer, met eigen verzekering en eigen regels voor afvoer en verwerking. Pas daarna komt de aannemer voor de nieuwe dakbedekking, die de stalen felsplaten plaatst op de bestaande of vernieuwde dakconstructie. Voor beide aannemers geldt: vraag het verzekeringsbewijs voor de start van het werk, niet achteraf. Een offerte is geen verzekeringsbewijs, en een inschrijving bij de Kamer van Koophandel zegt niets over de verzekering.
Het verlaagde btw-tarief dat voor renovatiewerken aan woningen kan gelden, is bij een landbouwloods meestal niet van toepassing omdat het gebouw geen woonfunctie heeft. Voor de exacte fiscale behandeling en voor eventuele premies die het gewest voorziet voor de sanering van asbestdaken op landbouwbedrijven, raadpleegt u het gewest waar de loods gelegen is: de voorwaarden en de bedragen wijzigen regelmatig en worden daarom hier niet genoemd.
Ga voor uw project na of een architect verplicht is en of er een woonfunctie in het gebouw wordt opgenomen, want dat bepaalt of de wettelijke tienjarige aansprakelijkheid van toepassing is. Laat het bestaande dak onderzoeken op asbest voordat u een aannemer voor de nieuwe dakbedekking aanspreekt, en vraag van elke aannemer die op de werf komt het verzekeringsattest met het verzekerde bedrag, afgestemd op de oppervlakte van uw loods. Bewaar na afloop het postinterventiedossier: het is uw enige referentie bij een volgende renovatie of bij een geschil over verborgen gebreken.