Klikzink
Wie een nieuwbouwwoning laat optrekken met de bedoeling ze te verhuren, denkt aan het conformiteitsattest meestal pas als de eerste huurder zich aandient. Dat is logischer dan het klinkt, want het attest hoort bij de verhuring, niet bij de bouw. Maar de kwaliteitsnormen die bij die controle worden getoetst, zijn al lang vastgelegd op het moment dat de aannemer met de werken begint. Bij nieuwbouw is er geen inhaalbeweging meer nodig zoals bij een oudere woning: alles wat de controleur nakijkt, is al in het ontwerp verwerkt, van de EPB-aangifte tot de plannen die de architect bij de omgevingsvergunning heeft ingediend.
De kwaliteitsnormen voor huurwoningen, in Vlaanderen vastgelegd in de Vlaamse Codex Wonen en elders in vergelijkbare regelgeving, gaan over veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit. Vocht, schimmel, een gebrekkige verluchting en een dak dat niet waterdicht is, horen daar zonder twijfel bij. Een lekkend dak is niet zomaar een esthetisch mankement: het valt onder de vochtproblemen waarop de controleur specifiek let, en een ernstig gebrek kan de woning ongeschikt of zelfs onbewoonbaar maken. Bij nieuwbouw is de kans daarop klein, maar niet nul: ook een nieuw dak kan lekken door een verkeerd geplaatste doorvoer, een fout in de aansluiting op de nok of een detail dat niet volgens de regels van het vak is uitgevoerd.
Bij een verbouwing of een oudere woning is het dak vaak een kwestie van de uitvoering: wat is er hersteld, wat is er nagelaten, wat is er verouderd. Bij nieuwbouw ligt dat anders. Het dak is op het moment van de vergunningsaanvraag al een keuze in het ontwerp: de architect bepaalt de hellingshoek, het materiaal en de opbouw, en dat wordt vastgelegd in de plannen die bij de gemeente of het omgevingsloket worden ingediend. Zoals wij uitleggen bij [de vergunningsprocedure voor nieuwbouw](/belgie/stedenbouwkundige-vergunning/nieuwbouwwoning), speelt de vergunning zich helemaal af vóór de eerste steen gelegd wordt, en het dak is daar één van de vaste onderdelen van, niet een detail dat later nog verandert.
Dat heeft een praktisch gevolg voor wie van plan is te verhuren. Een bouwheer die vanaf het begin weet dat de woning verhuurd zal worden, kan bij de keuze van het dak al rekening houden met wat op termijn een conformiteitscontrole moet doorstaan. Een stalen felsdak met een fels van 35 mm en een blinde bevestiging met klemmen geeft weinig aangrijpingspunten voor lekken, omdat er geen doorlopende schroeven of nagels door het dakvlak gaan. Bij een hellingshoek vanaf zes graden is het systeem inzetbaar op vrijwel elk ontwerp, van een klassiek zadeldak tot een strak plat volume met een lichte helling, en dat maakt het een keuze die past bij zowel een traditionele als een moderne nieuwbouwwoning.
Bij elke nieuwbouwwoning in België is een EPB-aangifte verplicht: de energieprestatie van het gebouw wordt berekend en na de werken definitief vastgelegd door een erkende verslaggever. Het dak speelt daarin een rol via de isolatiewaarde en de luchtdichtheid van de opbouw, en die keuzes worden gemaakt lang voordat er een huurder in beeld is. Een dak dat energetisch goed scoort, is meestal ook een dak dat vochttechnisch goed in elkaar zit, omdat een correcte opbouw met voldoende verluchting achter de dakbedekking net zo goed bijdraagt aan het uitblijven van condensatie en vochtschade als aan de energieprestatie.
Dit betekent niet dat een EPB-conform dak automatisch een conformiteitsattest garandeert. De EPB-aangifte kijkt naar de energieprestatie van het gebouw als geheel, de conformiteitscontrole kijkt naar de actuele staat van de woning op het moment van verhuring. Tussen de oplevering en de eerste verhuring kan tijd verstrijken, en in die periode kan er altijd iets misgaan: een storm die een plaat losrukt, een verzakking die een naad opent, of gewoon slijtage aan een detail dat niet vakkundig was afgewerkt. Bij een Sendzimir verzinkte staalplaat met een organische coating is die slijtage doorgaans minimaal, maar de controleur beoordeelt de woning zoals ze ervoor staat, niet zoals ze ooit ontworpen was.
Bij een conformiteitsonderzoek gaat de controleur, meestal een ambtenaar van de gemeente of een erkende instantie, langs de kwaliteitsnormen puntsgewijs af: de technische installaties, de veiligheid, de vochtvrijheid, de minimale oppervlakte- en lichtnormen. Bij een nieuwbouwwoning is de kans klein dat er structurele gebreken worden vastgesteld, precies omdat alles vooraf vastligt in de architectenplannen en de vergunning, en omdat de aannemer bij de oplevering aansprakelijk is voor eventuele gebreken via de tienjarige aansprakelijkheid voor verborgen constructiefouten. Een lek dat kort na de bouw optreedt, valt vaak nog onder die aansprakelijkheid, en de eigenaar-verhuurder doet er goed aan om dat spoor te volgen vóór hij zelf op zoek gaat naar een aannemer om het te herstellen.
De controleur test geen dakmateriaal en beoordeelt geen merken; hij kijkt naar het resultaat dat u hem toont, namelijk een droge, veilige en gezonde woning. Een dak dat volgens de regels van het vak geplaatst is, met een correcte overlap tussen de sneden en een degelijke aansluiting bij schouwen en doorvoeren, geeft in de praktijk geen aanleiding tot vaststellingen. Waar het wel fout kan gaan, is bij goedkope oplossingen die tijdens de bouw ingezet werden om een budget te halen, of bij wijzigingen die na de oorspronkelijke vergunning zijn aangebracht zonder dat de detaillering werd aangepast. Zulke aanpassingen aan het dak van een nieuwbouwwoning zijn zeldzaam, maar niet uitgesloten, bijvoorbeeld wanneer een dakraam wordt toegevoegd na de oplevering.
Omdat bij nieuwbouw alles vooraf vastligt, ligt de beste garantie voor een probleemloos conformiteitsattest niet bij een herstelling achteraf, maar bij de keuzes die bij het ontwerp zijn gemaakt. Wie als bouwheer van plan is de woning te verhuren, kan dat al aan de architect meegeven, zodat de detaillering van het dak — de aansluitingen, de doorvoeren, de keuze van het materiaal — met die bestemming in het achterhoofd wordt uitgewerkt. Na de oplevering is het vooral een kwestie van het opvolgen van eventuele gebreken binnen de aansprakelijkheidstermijn van de aannemer, en van een gewone visuele controle vóór de eerste verhuring: geen zichtbare vochtplekken, geen losse onderdelen, geen tekenen van een lekkage die zich in het dakbeschot heeft gezet.
Wie twijfelt of de woning aan de kwaliteitsnormen voldoet, kan de conformiteitscontrole aanvragen bij de eigen gemeente of bij de bevoegde dienst van het gewest, en zo vooraf zekerheid krijgen in plaats van te wachten tot een geschil met een huurder de vraag actueel maakt. Voor de actuele procedure, de bevoegde instantie in uw gewest en de geldende termijnen raadpleegt u het best de website van uw gemeente of van het gewest waar de woning gelegen is, aangezien die praktische gegevens jaarlijks kunnen wijzigen.