Klikzink
Wie in België een woning verkoopt, moet op het moment van de aanbieding al over een geldig energieprestatiecertificaat beschikken. Dat certificaat, kortweg het EPC, is verplicht in de drie gewesten, al heet het niet overal precies hetzelfde en verschilt de administratieve afhandeling. De kern van de procedure is in Vlaanderen, Wallonië en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest echter gelijk: een erkende deskundige komt de woning bezoeken, verzamelt bewijsstukken over de schil en de installaties, en voert die gegevens in een softwaretoepassing van het gewest in. Die software berekent het energielabel en genereert het certificaat.
De procedure begint bij de verkoper, niet bij de deskundige. U neemt contact op met een erkende energiedeskundige — in Vlaanderen erkend door het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap, in Wallonië door de Waalse overheid, in Brussel door Leefmilieu Brussel — en maakt een afspraak voor de plaatsopname. Die opname is het enige moment waarop iemand de woning fysiek bekijkt; alles wat daarna gebeurt, is verwerking van de gegevens die tijdens dat bezoek zijn opgetekend.
De deskundige meet de oppervlaktes van de verwarmde ruimtes, noteert het type beglazing, controleert de verwarmingsinstallatie en probeert de opbouw van daken, muren en vloeren vast te stellen. Voor die opbouw is bewijs nodig: facturen, technische fiches, foto's van de werken, of een attest van de aannemer. Zonder bewijs valt de deskundige terug op een standaardwaarde voor de bouwperiode van de woning, en die standaardwaarde is bijna altijd ongunstiger dan de werkelijke toestand. Dat is meteen de belangrijkste reden waarom de procedure soms langer duurt dan verwacht: niet de plaatsopname zelf, maar het zoeken naar ontbrekende documenten achteraf.
Bij een dak met stalen felsplaten is dat bewijs doorgaans eenvoudig aan te leveren, precies omdat de opbouw goed gedocumenteerd is. Een dakrenovatie met een felsdak in Sendzimir verzinkt staal, blind bevestigd op de dakstructuur, gaat in de regel gepaard met een facturenset van de aannemer waarin de isolatielaag onder de felsplaten apart vermeld staat, met dikte en materiaal. Die factuur is voor de deskundige het bewijsstuk dat hij nodig heeft om de werkelijke U-waarde van het dakvlak in te voeren in plaats van een verouderde standaardwaarde. Wij raden aannemers dan ook aan om in de eindfactuur altijd de isolatiedikte en het isolatietype te vermelden, ook als de klant daar niet expliciet om vraagt — die ene zin op de factuur bespaart de verkoper jaren later een discussie met de deskundige.
Als de renovatie recent is en nog niet in een vorig EPC verwerkt zit, verandert het label van de woning meestal merkbaar. Het dak is doorgaans het grootste vlak van de gebouwschil, en een sprong van een ongeïsoleerd of matig geïsoleerd dak naar een volledig geïsoleerde constructie onder een felsdak trekt het gemiddelde energielabel van de woning stevig omhoog. Dat is anders dan bij kleinere ingrepen: waar de plaatsing van gevelbekleding op een beperkt deel van de gevel maar een fractie van de schil verandert, zoals wij toelichten bij [EPC en gevelbekleding: wat de deskundige wil zien](/belgie/epc/gevelbekleding), telt een volledige dakrenovatie vrijwel altijd zwaar door in de eindscore.
De deskundige moet die verbetering wel kunnen staven. Een foto van het afgewerkte dak van buitenaf toont het felsdak, maar niet de isolatie die erachter zit — die is na montage niet meer zichtbaar. Daarom is het bewijs dat vóór de afwerking is vastgelegd zo belangrijk: een foto van de isolatielaag vóór de felsplaten gemonteerd werden, de technische fiche van de gebruikte isolatie, en de factuur waarop dakoppervlakte en materiaal staan. Wie die documenten niet heeft bewaard, kan bij de aannemer navragen of het postinterventiedossier van de werf nog een spoor bevat; bij grotere renovaties met een veiligheidscoördinator zit die documentatie doorgaans al gebundeld.
De verkoper is verantwoordelijk voor het aanleveren van de bewijsstukken, de deskundige voor het opmaken en registreren van het certificaat. In de praktijk verloopt dat in vier fasen. Eerst de afspraak en de plaatsopname, die u als verkoper zelf inplant. Daarna het aanleveren van documenten: facturen, EPB-aangiften van eerdere werken, keuringsattesten van de elektrische installatie of het stookolietanks, en — voor recente daken — de bewijsstukken van de isolatie. Vervolgens de verwerkingstijd bij de deskundige, die de gegevens invoert in de gewestelijke software en het certificaat laat genereren en registreren. En ten slotte de aflevering van het certificaat aan u, meestal digitaal, met een unieke registratiecode die de notaris en de kandidaat-koper kunnen controleren.
De langste wachttijd zit zelden bij de software of bij de administratie van het gewest; die stap is grotendeels geautomatiseerd. De tijd gaat verloren aan het zoeken naar documenten die er eigenlijk al lang hadden moeten liggen. Een verkoper die een dakrenovatie liet uitvoeren tien jaar geleden en de factuur niet meer terugvindt, moet soms bij de aannemer aankloppen, en als die niet meer bestaat, rest enkel de standaardwaarde. Dat is een nuttig argument om nu al, bij een lopende of net afgeronde dakrenovatie, alle facturen en technische fiches apart te bewaren in het dossier van de woning — niet alleen voor de EPB-aangifte bij de gemeente, maar ook voor het EPC dat er ooit aan te pas komt bij een verkoop.
Als bewijsstukken ontbreken, wil dat niet zeggen dat de verkoop niet kan doorgaan. Het EPC wordt dan opgemaakt met de gegevens die wél beschikbaar zijn, aangevuld met standaardwaarden waar nodig. Het label valt in dat geval lager uit dan de werkelijke energieprestatie van de woning rechtvaardigt, wat de verkoopprijs kan beïnvloeden en bij de koper vragen kan oproepen. Voor een woning met een recent felsdak is dat zonde: de investering in isolatie en een duurzame dakbedekking van gegalvaniseerd staal met een lange levensduur wordt dan niet zichtbaar in het certificaat, terwijl net dat certificaat vaak het eerste is wat een kandidaat-koper bekijkt.
Om dat te vermijden, is het verstandig om vóór de afspraak met de deskundige alle documentatie rond de dakrenovatie te verzamelen: de factuur van de aannemer, de technische fiche van de felsplaten en de onderliggende isolatie, en indien van toepassing het postinterventiedossier. Wie twijfelt of alles compleet is, kan dat best navragen bij de eigen aannemer of bij de erkende deskundige zelf voordat de plaatsopname plaatsvindt, zodat de afspraak niet hoeft te worden herhaald.
Heeft u een dakrenovatie met felsplaten laten uitvoeren of overweegt u dat, bewaar dan systematisch de facturen en technische fiches van de isolatie en de dakbedekking. Dat dossier is niet alleen nuttig bij een toekomstige verkoop, maar bespaart ook tijd wanneer de energiedeskundige langskomt.