Klikzink
Wie een nieuwbouwwoning plant in België, krijgt vroeg of laat te maken met de watertoets. Dat is geen apart loket of een extra vergunning, maar een verplichte beoordeling die de vergunningverlenende overheid uitvoert bij elke aanvraag: wat doet dit gebouw met de waterhuishouding van de omgeving? Bij een nieuwbouwwoning is die vraag scherper dan bij een verbouwing, omdat er bij nieuwbouw meestal een perceel is dat van onverharde grond naar een bebouwd geheel gaat. Elke vierkante meter dak, terras, oprit of verharde tuin telt daarbij mee als oppervlakte die regenwater niet meer vertraagd in de bodem laat dringen, maar versneld afvoert. Het dak is daarin een vaste post: hoe groot de woning ook wordt getekend, het dakoppervlak is er zodra het gebouw er staat.
De watertoets zelf verschilt niet fundamenteel tussen de gewesten: overal geldt het uitgangspunt dat een vergunningverlenende overheid nagaat of een project het overstromingsrisico of de waterschade in de omgeving vergroot, en overal kan dat leiden tot voorwaarden of weigering. Wat wel verschilt, is de procedure waarin die toets zit. In Vlaanderen loopt de aanvraag via het Vlaams Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) en de omgevingsvergunning, met de watertoets als verplicht onderdeel van het onderzoek door de gemeente of de deputatie. In het Waalse Gewest zit de beoordeling in het Code du Développement Territorial (CoDT), en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening (BWRO). De architect die het dossier samenstelt, weet welk kader van toepassing is en welke bijlagen de bevoegde overheid daarbij verwacht.
Bij een nieuwbouwwoning is het bijzondere dat alles vooraf vastligt. Anders dan bij een dakrenovatie of een uitbreiding, waar de bestaande toestand het vertrekpunt is, wordt bij nieuwbouw het volledige gebouw op papier ontworpen voordat de eerste spadesteek valt. De architect tekent het dakvlak, berekent de verharde oppervlakte van het hele perceel, en de EPB-verslaggever rekent daarmee in de energieprestatieaangifte. Die aangifte, de architect en de vergunning vormen samen een gesloten geheel: wat erin staat, is wat er gebouwd wordt. Het dak is dus een keuze die in het ontwerp wordt gemaakt, niet iets waarover op de werf nog wordt beslist. Een aannemer die tijdens de uitvoering een ander dakmateriaal of een andere hellingshoek voorstelt, wijzigt daarmee mogelijk gegevens die al in de vergunning en de EPB-aangifte staan, en dat kan gevolgen hebben voor beide dossiers.
Concreet betekent dit dat de beslissing over het type dakbedekking best vroeg in het traject wordt genomen, samen met de architect. Een stalen felsdak met een fels van 35 mm en een werkende breedte van 475 mm heeft dezelfde grondoppervlakte als elk ander dak op dezelfde footprint: de watertoets kijkt naar het grondplan van de verharding, niet naar het materiaal van de dakbedekking zelf. Toch is het relevant om dit tijdig te bespreken, omdat de architect de dakvorm, de dakhelling en de afwatering naar de regenwaterput of de infiltratievoorziening op elkaar moet afstemmen. Vanaf een dakhelling van zes graden is een felsdak toepasbaar, en die vrijheid in hellingshoek kan net het verschil maken tussen een dakvorm die veel of weinig grondoppervlak inneemt bij eenzelfde inhoud van de woning.
Een voorbeeld uit de praktijk: een bouwheer in Oost-Vlaanderen tekent samen met de architect een nieuwbouwwoning met een royaal overstek en een aangebouwde carport. Bij het invullen van het vergunningsdossier telt de gemeente niet alleen de voetprint van de woning, maar ook het overstek, de carport en de verharde oprit mee als verharde oppervlakte. Omdat het perceel in een zone ligt waar de gemeente al wateroverlast kent, vraagt de omgevingsambtenaar een bijkomende infiltratievoorziening. Die vraag komt er niet omdat het dak van staal is, maar omdat de som van alle verharde delen op het perceel een drempel overschrijdt. Had de bouwheer dat overstek pas tijdens de bouw laten uitbreiden, dan had dat de aanvraag kunnen wijzigen nadat de vergunning al verleend was, met een nieuwe beoordeling als gevolg.
De rol van de architect bij dit alles is niet vrijblijvend. Bij elke nieuwbouwwoning is een architect verplicht, en die architect is het die de verharde oppervlakte in het dossier correct moet inschatten en verantwoorden. Waar de watertoets voorwaarden oplegt, zoals een grotere hemelwaterput, een infiltratiekom in de tuin of een vertraagde afvoer via een bufferbekken, komt dat als voorwaarde in de vergunning terecht, en de architect verwerkt dat in het plan voordat de aanvraag wordt ingediend. Wie na de vergunning nog een groter dakoverstek, een extra bijgebouw of een grotere verharde oprit wil, moet dat opnieuw laten beoordelen. Dat traject staat los van de keuze voor het dakmateriaal, en wie daarover meer wil weten voor een afzonderlijk bouwwerk kan dat nalezen bij [de watertoets bij een bijgebouw of tuinhuis](/belgie/watertoets/bijgebouw) of bij [de watertoets bij een carport of luifel](/belgie/watertoets/carport), die vaak samen met de hoofdwoning worden aangevraagd.
Ook de gewestelijke premies voor het beperken van verharde oppervlakte of het bevorderen van infiltratie spelen hier een rol, al noemen we daarvan bewust geen bedragen: die wijzigen jaarlijks en verschillen per gewest. In Vlaanderen loopt dit via de gemeente of via Fluvius voor wat de hemelwaterinstallatie betreft, in het Waalse Gewest via de betrokken intercommunale of de Service Public de Wallonie, en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest via Leefmilieu Brussel. De architect of de aannemer die de werf uitvoert, weet meestal welke premie op het moment van de aanvraag actueel is, maar de bouwheer doet er goed aan dit zelf te verifiëren bij de bevoegde dienst voordat de EPB-aangifte wordt afgerond, omdat sommige premies voorwaarden stellen die al in het ontwerp verwerkt moeten zijn.
Ook het btw-tarief en de fiscale kant van een nieuwbouwwoning staan los van de watertoets, maar worden vaak in één adem besproken met de architect: bij nieuwbouw geldt doorgaans het gewone tarief, in tegenstelling tot bepaalde verbouwingen waar een verlaagd tarief kan gelden. Dat heeft geen invloed op de beoordeling van de verharde oppervlakte, maar het is een van de vele elementen die samen in het bouwdossier terechtkomen en die de architect voor de bouwheer op elkaar afstemt.
Wat kan de bouwheer nu concreet doen? Wie een nieuwbouwwoning plant, bespreekt de omvang van het dak, de oprit, de terrassen en eventuele bijgebouwen zo vroeg mogelijk met de architect, en vraagt uitdrukkelijk naar de verharde oppervlakte die in het vergunningsdossier wordt opgenomen. Dat voorkomt dat er tijdens de bouw nog gesleuteld moet worden aan een dakvorm of een verharding die al in de EPB-aangifte en de vergunning vastliggen. Voor de laatste stand van de gewestelijke premies en de voorwaarden van de watertoets raadpleegt de bouwheer de eigen gemeente, de deputatie of de gewestelijke dienst voor ruimtelijke ordening, en voor de dakkeuze zelf kan de architect of de aannemer bij ons terecht voor de technische specificaties van het stalen felsdak.