Klikzink
Een landbouwloods valt in de meeste gevallen niet onder de verplichting om een energieprestatiecertificaat op te maken bij verkoop. Het EPC bij verkoop geldt voor woningen en voor gebouwen met een woonfunctie; een loods met een agrarische bestemming, zonder verwarmde verblijfsruimte, wordt daar in de regel niet onder gerekend. Toch krijgen wij op werven regelmatig de vraag of dat wel zo zeker is, en terecht: het antwoord hangt af van wat er precies in en naast die loods staat, en dat verschilt van dossier tot dossier.
De kern is de bestemming en de feitelijke indeling van het gebouw, niet de naam op het kadaster. Een loods die louter dient voor het stallen van machines, het opslaan van veevoeder of het huisvesten van dieren, telt als niet-residentieel gebouw. Daarvoor is geen EPC bij verkoop nodig. Maar zodra er binnen dat volume een woongedeelte is ingericht, een conciërgewoning bijvoorbeeld, of een deel is verbouwd tot kantoor of toonzaal dat mee verkocht wordt met de woning op het erf, verandert dat beeld. De deskundige die het EPC opmaakt voor het woonhuis zal dan moeten motiveren welke oppervlakten hij meetelt en welke hij afsplitst. Wie een hoevecomplex verkoopt met loods, stallen en woonhuis in één akte, doet er dus goed aan om vooraf uit te zoeken welk gedeelte energetisch beoordeeld moet worden, en welk gedeelte gewoon buiten schot blijft.
Ook als de loods zelf geen EPC nodig heeft, is het dak er niet onbelangrijk voor de rest van het dossier. Verkoopt u een hoeve waarbij de woning wél een EPC krijgt, en is die woning bouwkundig verbonden met de loods, bijvoorbeeld onder één doorlopende kapconstructie, dan zal de deskundige willen weten waar de thermische scheiding zit. Een nieuw felsdak op de loods verandert daar op zich niets aan als de loods buiten de energetische schil valt, maar het is wel het moment om dat verhaal in het dossier vast te leggen: een grondplan met een duidelijke aanduiding van wat verwarmd is en wat niet, voorkomt discussie achteraf. Wij zien op werven dat net die onduidelijkheid, meer dan de technische staat van het dak, tot vertraging bij de EPC-opmaak leidt.
Wordt de loods wél meegerekend, omdat er een woongedeelte in zit of omdat de bestemming in de vergunning al gewijzigd is naar iets met verblijfsfunctie, dan telt een dakrenovatie met stalen felsplaten wel degelijk mee. De deskundige wil dan bewijs zien van de opbouw: het type dakbedekking, de aanwezigheid en dikte van isolatie, en of er een onderdak of dampscherm is meegenomen. Bij ons systeem, blind bevestigd met klemmen op een fels van 35 mm, is dat op het eerste gezicht van buitenaf niet altijd zichtbaar, dus is het raadzaam om facturen, een technische fiche van de plaat en eventueel foto's van de opbouw tijdens de werf te bewaren. Diezelfde documentatieplicht speelt trouwens bij ieder soort gebouw waar het EPC een rol speelt, zoals wij uitleggen bij [de documenten die nodig zijn voor het EPC bij verkoop](/belgie/epc/documenten).
Bij landbouwloodsen ligt er onder het bestaande dak zeer vaak een golfplaat op basis van vezelcement, geplaatst voor het verbod op asbesthoudende materialen. Dat gegeven bepaalt niet het EPC zelf, maar wel de route die de werf moet volgen vóór er ook maar over energieprestatie gesproken kan worden. Een asbestinventarisatie is in de praktijk onvermijdelijk zodra de oude golfplaten verwijderd worden, en de manier van verwijderen, ontmanteling in plaats van afbraak, verplicht gespecialiseerde afvoer. Dat traject kost tijd en middelen, en wij raden aan dat als apart traject te plannen naast de eigenlijke dakvervanging.
De oppervlakte van de loods maakt dat verhaal nog zwaarder. Waar een tuinhuis of garage met een paar tientallen vierkante meter dak relatief snel gesaneerd is, gaat het bij een landbouwloods vaak om honderden tot duizenden vierkante meter. Dat heeft twee gevolgen. Eerst en vooral is de kostprijs van de sanering vaak hoger dan die van de nieuwe dakbedekking zelf, wat voor veel eigenaars een verrassing is als ze pas bij de verkoop met de asbestproblematiek geconfronteerd worden. Ten tweede speelt de oppervlakte een rol in de vergunningsvraag: een dakvervanging op zo'n schaal blijft in de meeste gevallen meldingsplichtig of vergunningsplichtig naargelang de zone en de aard van de werken, zoals wij toelichten bij [de vergunning voor een landbouwloods](/belgie/stedenbouwkundige-vergunning/landbouwloods). Die vergunningsvraag en de energieprestatie zijn juridisch twee gescheiden dossiers, maar in de praktijk lopen ze vaak samen: wie toch een aanvraag moet indienen voor de dakvervanging, doet er goed aan om in hetzelfde traject na te gaan of de bestemming van het gebouw ooit gewijzigd is, want dat is precies het element dat het EPC-verhaal alsnog kan doen kantelen.
Als de loods toch onder het EPC valt, of als een deel ervan meegerekend wordt bij de woning, dan bouwt de deskundige zijn cijfer op uit een beperkt aantal vaststellingen: de opbouw van het dak van buiten naar binnen, de aard en dikte van de isolatie, de luchtdichtheid van de aansluitingen, en de oppervlakte die effectief verwarmd wordt. Voor een dak in stalen felsplaten betekent dat vooral dat de isolatielaag onder de plaat aantoonbaar moet zijn, want de plaat zelf heeft geen relevante isolatiewaarde. Een technisch dossier met de laagopbouw, bij voorkeur opgesteld door de aannemer bij de oplevering, is de snelste manier om dat bij de EPC-opmaak te bewijzen. Zonder dat bewijs valt de deskundige terug op een conservatieve inschatting, wat het uiteindelijke label ongunstig kan beïnvloeden, ook al is de werkelijke isolatiewaarde beter.
Wie zulke stukken niet heeft, en dat komt bij oudere landbouwgebouwen vaak voor omdat de renovatie jaren geleden zonder veel papierwerk gebeurde, kan bij twijfel altijd navraag doen bij de gewestelijke instantie die het EPC beheert. Elk gewest heeft daarvoor een eigen erkenningsregeling voor deskundigen en een eigen wettelijk kader, en de regels rond niet-residentiële gebouwen zoals landbouwloodsen worden er regelmatig verduidelijkt. Voor de meest actuele stand van zaken en voor het gewestelijke bedrag van eventuele boetes bij ontbrekend certificaat, verwijzen wij naar de officiële pagina van het gewest waar het gebouw ligt.
Ga eerst na of uw loods binnen de EPC-plicht valt: kijk naar de bestemming in de vergunning en naar de feitelijke indeling, niet enkel naar de benaming op het kadaster. Is er twijfel, vraag dat dan na bij de notaris of bij een erkende deskundige vóór u de verkoop opstart. Plant u een dakvervanging, laat dan eerst een asbestinventarisatie opmaken voor het bestaande golfplatendak, en vraag uw aannemer om bij de plaatsing van de nieuwe felsplaten een technisch dossier van de opbouw en de isolatie bij te houden. Dat dossier is niet alleen nuttig voor een eventueel EPC, het is ook het bewijsstuk dat u nodig hebt bij de tienjarige aansprakelijkheid en bij een latere verkoop, wanneer een volgende eigenaar dezelfde vragen zal stellen die u zich nu stelt.