Klikzink
Bij een nieuwbouwwoning verloopt alles in een vaste volgorde: eerst het ontwerp met de architect, dan de EPB-aangifte, dan de omgevingsvergunning, en pas daarna de eerste spadesteek. Het dak zit in die volgorde niet als losse beslissing, maar als onderdeel van een geheel dat al lang vastligt op het moment dat de aannemer met de plaatsing begint. Dat verschilt fundamenteel van een dakrenovatie, waar de eigenaar op een bepaald moment kiest voor een nieuw dak op een bestaand gebouw. Bij nieuwbouw is die keuze al genomen in de ontwerpfase, meestal samen met de architect en soms op aangeven van de aannemer die het felswerk uitvoert. De verzekeringsplicht verandert daardoor niet, maar het moment waarop u ze controleert, verschuift wel naar voren.
Elke aannemer die in België bouwwerken uitvoert, moet zijn tienjarige aansprakelijkheid verzekeren voor structurele en stabiliteitsgebonden gebreken. Die verplichting geldt voor de ruwbouw, maar ook voor de afwerkingen die het gebouw dicht en waterdicht maken, en een dak van stalen felsplaten valt daaronder zodra een gebrek aan de plaatsing tot waterinsijpeling of schade aan de onderliggende structuur leidt. Bij nieuwbouw telt de tienjarige termijn vanaf de voorlopige oplevering van de volledige woning, niet vanaf de dag dat het dak gelegd is. Dat is een detail dat bij een dakrenovatie niet speelt, waar oplevering en dakwerk vaak samenvallen.
Bij een nieuwbouwwoning werken meestal verschillende aannemers samen: een ruwbouwaannemer, een dakaannemer, en soms een algemene aannemer die alles coördineert. De verzekeringsplicht rust op elke aannemer afzonderlijk voor het deel van het werk dat hij uitvoert. Als de dakaannemer als onderaannemer van de algemene aannemer optreedt, verandert dat niets aan zijn eigen verplichting: hij moet zijn tienjarige aansprakelijkheid voor het dakwerk verzekeren, los van de vraag of de hoofdaannemer dat ook doet voor de rest van de woning. Voor de bouwheer is het daarom nuttig om niet alleen bij de algemene aannemer, maar ook bij elke onderaannemer die structureel werk uitvoert, het verzekeringsattest op te vragen.
Omdat bij nieuwbouw de architect wettelijk verplicht is, is er ook een tussenpersoon die mee toeziet op de uitvoering. De architect controleert de werf, maar niet de verzekeringspolissen van elke onderaannemer; dat blijft de verantwoordelijkheid van de bouwheer of van de algemene aannemer die de onderaannemers aanstelt. In de praktijk laten veel algemene aannemers zich hierin controleren door hun eigen verzekeraar, die eist dat elke onderaannemer een geldig attest voorlegt voordat hij de werf op mag. Dat is voor de bouwheer een geruststelling, maar geen garantie: het is nog altijd verstandig om zelf een kopie van het attest te vragen en te bewaren bij het volledige bouwdossier.
Het lastenboek van een nieuwbouwwoning beschrijft doorgaans het type dakbedekking, de kleur en de technische eigenschappen, zoals de dakhelling en het type isolatie. Het beschrijft in de regel niet welke verzekeraar de dakaannemer gebruikt of welk attest hij voorlegt. Dat is een keuze die na de gunning van het werk gemaakt wordt, wanneer de bouwheer of de architect de definitieve aannemer kiest. Voor stalen felsplaten, met hun fels van 35 mm en een minimale dakhelling vanaf zes graden, is dat een technische keuze die past binnen vrijwel elk nieuwbouwontwerp, van een klassieke zadeldak tot een strak plat volume met een lichte helling.
Omdat de EPB-aangifte al vroeg in het traject wordt opgesteld en de energieprestatie van het gebouw daarin vastligt, moet de gekozen dakopbouw ook aan die eisen voldoen voordat de aannemer met de plaatsing start. Een wijziging van het dakpakket tijdens de uitvoering, bijvoorbeeld een andere isolatiedikte, kan gevolgen hebben voor de EPB-aangifte en moet daarom teruggekoppeld worden naar de architect of de EPB-verslaggever. Dat is geen verzekeringskwestie, maar het toont wel hoe strak alles bij nieuwbouw al vastligt voordat het dak effectief gelegd wordt. De ruimte om tijdens de uitvoering nog iets te veranderen, is bij nieuwbouw kleiner dan bij een renovatie.
Omdat bij nieuwbouw de vergunning, het ontwerp en de EPB-aangifte al rond zijn op het moment dat de dakaannemer aan de beurt komt, is het verzekeringsattest vaak het laatste stuk papier dat u nog kunt en moet controleren voordat de plaatsing start. Vraag het attest van de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering op naam van de aannemer die het dak plaatst, niet op naam van de algemene aannemer als die het werk laat uitvoeren door een onderaannemer. Controleer of de looptijd van de polis de volledige duur van de werf dekt, en of het attest recent is: een verzekeraar kan een polis stopzetten bij wanbetaling, en een attest van twee jaar geleden zegt niets over de huidige dekking.
Bij nieuwbouw is er meestal ook een postinterventiedossier in opbouw, omdat er een veiligheidscoördinator op de werf actief is zodra er met meerdere aannemers tegelijk gewerkt wordt. Dat dossier bevat informatie over de gebruikte materialen en bevestigingswijzen, wat later nuttig is bij onderhoud of bij een geschil over een gebrek. De blinde bevestiging met klemmen die bij dit type felsplaten gebruikt wordt, laat geen doorboringen na in de plaat zelf, wat het dossier eenvoudiger maakt: er zijn geen individuele bevestigingspunten om te documenteren zoals bij een systeem met zichtbare schroeven.
Bij een dakrenovatie beslist de eigenaar op een zelfstandig moment om het dak te vervangen, vaak los van andere werken, zoals wij uitleggen bij [de verplichte verzekering bij een dakrenovatie](/belgie/verzekering-aannemer/dakrenovatie). Bij nieuwbouw is die beslissing ingebed in een groter geheel dat door de architect gecoördineerd wordt, en de vergunningsvraag voor het dak zelf speelt nauwelijks nog een rol omdat het dak onderdeel is van het volledige bouwvolume dat al vergund is, zoals ook blijkt uit de uitleg over de [stedenbouwkundige vergunning voor een nieuwbouwwoning](/belgie/stedenbouwkundige-vergunning/nieuwbouwwoning). De verzekeringsplicht van de aannemer blijft in beide gevallen identiek, maar het moment waarop u als bouwheer die plicht controleert, ligt bij nieuwbouw vroeger in het traject en is nauwer verbonden met de algemene coördinatie door de architect.
Als bouwheer van een nieuwbouwproject doet u er daarom goed aan om de vraag naar het verzekeringsattest niet aan het toeval over te laten, maar ze op te nemen in de afspraken met de algemene aannemer voordat de werf van start gaat. Vraag uw architect om dit mee op te volgen, en bewaar elk attest samen met de andere stukken van het bouwdossier, naast de vergunning, de EPB-aangifte en het postinterventiedossier.