Klikzink
Wie een bestaande woning verkoopt, ziet vaak voor het eerst wat de energiedeskundige van het dak vindt. Bij een nieuwbouwwoning is dat anders. Daar bestaat geen energiedeskundige die achteraf komt kijken wat er ligt: de energieprestatie van een nieuwbouwwoning wordt vastgelegd via de EPB-aangifte, en die aangifte is het resultaat van een heel ontwerp- en bouwtraject waarin het dak al lang voor de eerste plaat gelegd wordt, een vaste plaats heeft gekregen. Dat is het verschil met alle andere situaties waarin het EPC ter sprake komt: bij nieuwbouw gaat het niet om een certificaat dat achteraf een bestaande toestand beschrijft, maar om een berekening die vooraf een resultaat garandeert.
Belangrijk om scherp te houden: bij verkoop van een nieuwbouwwoning is er geen klassiek EPC zoals bij een bestaande woning. Wat telt, is de EPB-aangifte die bij de oplevering wordt ingediend en die de energieprestatie van de woning vastlegt volgens de regels die golden op het moment van de vergunningsaanvraag. Die aangifte wordt opgemaakt door de architect of de EPB-verslaggever, niet door een energiedeskundige die met een laptop door de woning loopt. De koper van een nieuwbouwwoning krijgt dus geen certificaat met een label dat een deskundige heeft ingeschat, maar een berekend resultaat dat aantoont dat de woning aan de geldende eisen voldoet. Dat onderscheid wordt in de praktijk vaak niet begrepen, en makelaars die een nieuwbouwproject verkopen krijgen daarom regelmatig de vraag naar "het EPC" terwijl feitelijk de EPB-aangifte het relevante document is.
Bij een dakrenovatie op een bestaande woning is het dak vaak een aparte beslissing: de eigenaar laat het dak vervangen, en de vraag is dan wat dat voor het EPC betekent. Bij nieuwbouw bestaat die vraag niet in die vorm, omdat het dak nooit een losstaande beslissing is geweest. De U-waarde van het dak, de isolatiedikte, de manier van afdichten: dat ligt allemaal al vast op het moment dat de architect het lastenboek opstelt en de aannemer een prijs geeft. Een felsdak van staal met de opbouw die daarbij past, is op dat moment een van de mogelijke oplossingen naast andere dakbedekkingen, en de keuze ervoor wordt gemaakt op basis van de eisen uit de EPB-berekening, niet omgekeerd. Wie later, tijdens de uitvoering, nog aan die opbouw wil sleutelen, moet dat laten toetsen aan de EPB-aangifte die al is ingediend, want een wijziging aan de dakopbouw tijdens de bouw kan de berekende energieprestatie van de hele woning beïnvloeden.
Dat is meteen ook waarom bij nieuwbouw de discussie over vergunningen zo anders verloopt dan bij een verbouwing. Zoals wij uitleggen bij [de stedenbouwkundige vergunning voor een nieuwbouwwoning](/belgie/stedenbouwkundige-vergunning/nieuwbouwwoning), is het dak van een nieuwbouwwoning meestal geen aparte vergunningsvraag: het zit vervat in de vergunning voor de hele woning, en de EPB-eisen zitten daar automatisch in verwerkt. Er is dus geen moment waarop een eigenaar apart nog moet kiezen of het dak "voldoet": dat is al beslist op het niveau van het ontwerp, samen met de gevelopeningen, de isolatie van de vloer en de ventilatie.
Ook als het dak op papier al vastligt, moet de uitvoering aantoonbaar overeenstemmen met wat berekend is. De EPB-verslaggever vraagt daarvoor concrete stukken: de technische fiche van de dakopbouw met de U-waarde, het attest van de isolatie met de exacte dikte en het lambdawaarde, en bij een stalen felsdak ook de gegevens van de gebruikte platen. Bij Klikzink-felsplaten gaat het dan om de plaatdikte van 0,55 mm, de Sendzimir-verzinking met organische coating, en de manier van bevestigen met blinde klemmen, omdat die bevestigingswijze meespeelt in de luchtdichtheid van de dakopbouw. Een architect die deze gegevens al bij de start van de werf heeft opgevraagd, kan ze bij de EPB-aangifte zonder vertraging voorleggen; wie dat pas na de plaatsing doet, loopt het risico dat de aannemer intussen andere platen heeft gebruikt dan waarmee gerekend was, en dat is een probleem dat bij nieuwbouw zwaarder doorweegt dan bij een renovatie, omdat de EPB-aangifte een juridisch bindend document is dat aansluit bij de vergunning.
Bij een dakrenovatie op een bestaande woning is er zelden een architect bij betrokken, en een veiligheidscoördinator al helemaal niet. Bij nieuwbouw is dat net omgekeerd: de architect volgt het hele traject van ontwerp tot oplevering, en bij een werf van enige omvang komt daar ook een veiligheidscoördinator bij die over de uitvoering waakt, onder meer voor het werken op hoogte tijdens de plaatsing van het dak. Dat heeft ook gevolgen voor het postinterventiedossier: bij nieuwbouw wordt dat dossier van de grond af opgebouwd, met de technische fiches van de dakopbouw er meteen in, in plaats van dat het achteraf moet worden samengesteld op basis van facturen en foto's zoals soms bij een verbouwing gebeurt. Voor de eigenaar van een nieuwbouwwoning betekent dit dat de documentatie over het dak, inclusief de EPB-gegevens, van bij de oplevering compleet aanwezig is, wat bij een latere verkoop van diezelfde woning het aantonen van de energieprestatie sterk vereenvoudigt.
Wie een nieuwbouwwoning na verloop van jaren doorverkoopt, valt op dat moment wel onder de gewone EPC-plicht die voor alle bestaande woningen geldt. Dan komt er wel een energiedeskundige langs, en die zal ook het dak opnieuw beoordelen op basis van wat zichtbaar en aantoonbaar is. Het verschil met een woning waarvan de dakopbouw nooit is gedocumenteerd, is dat de eigenaar van een nieuwbouwwoning het volledige EPB-dossier en het postinterventiedossier kan voorleggen, met de exacte samenstelling van het dak erin. Dat scheelt de deskundige zoekwerk en voorkomt dat een dak dat energetisch prima presteert, toch op basis van een voorzichtige inschatting in het certificaat belandt. Voor wie op dat moment nog vragen heeft over welke stukken precies nodig zijn, is het overzicht bij [welke documenten nodig zijn voor de energieprestatie bij verkoop](/belgie/epc/documenten) een goed vertrekpunt, ook al gaat het daar over de algemene regeling en niet specifiek over nieuwbouw.
Bent u bouwheer van een nieuwbouwproject, dan is het zaak om de keuze voor de dakopbouw vroeg in het ontwerp te laten vastleggen door de architect, met de technische fiches van de gekozen platen meteen in het dossier. Bent u aannemer of dakwerker op zo'n werf, vraag dan bij de start welke U-waarde en welke opbouw de EPB-berekening vooropstelt, zodat de uitvoering daarmee overeenstemt. En verkoopt u een nieuwbouwwoning die enkele jaren geleden is opgeleverd, zoek dan het EPB-dossier en het postinterventiedossier op voordat de energiedeskundige langskomt: die stukken maken het verschil tussen een certificaat op basis van aannames en een certificaat dat het werkelijke dak beschrijft.